As lições urbanísticas que Santos insiste em ignorar

Quando, em 7 de setembro de 2026, as portas do Bossa Cafe se fecharam em definitivo na Rua Minas Gerais, restaram os comentários no Instagram do Juicy Santos.

Não foi apenas o lamento ordinário pelo fim de um espresso bem tirado ou de uma mesa na calçada. O sentimento dominante dos santistas de classe média foi uma mistura densa de indignação, melancolia e impotência, revelando algo mais profundo: a percepção de que, quando a bossa de uma calçada se esvai, a própria economia real e a vitalidade da cidade são arrastadas junto.

Para uma minoria de observadores pragmáticos, contudo, o obituário do café é tratado com a frieza de um veredito inevitável, um mero subproduto do livre mercado e da verticalização acelerada que abafa o horizonte de Santos.

Foto: Gustavo Miranda/Urban Sketchers

Mas convém perguntar se há, de fato, qualquer vestígio de livre concorrência nessa transformação. Sob o rigor da análise econômica e urbanística, o fenômeno que hoje asfixia o comércio de rua santista (e de outras cidades brasileiras) está longe de ser um processo natural de oferta e demanda. Trata-se, na verdade, de um ensaio clássico daquela versão domesticada do desenvolvimento conhecida como capitalismo de laços.

A tese de que a floresta de espigões que avança sobre os bairros tradicionais é “apenas o mercado funcionando” funciona como uma conveniente muleta retórica para anestesiar o debate. A realidade esculpida na legislação municipal demonstra que a verticalização desenfreada é um arranjo artificialmente protegido e estimulado por leis locais.

Quem paga a conta do progresso?

O que se testemunha aqui em Santos, cidade que muitos guardam como a primeira escolha em seus afetos bairristas, não é a atuação poética da mão invisível do mercado. É a mão perfeitamente visível e com manicure feita de leis, decretos e exceções urbanísticas desenhadas sob medida para viabilizar grandes empreendimentos imobiliários, enquanto a conta do progresso é silenciosamente faturada para o cidadão comum.

Os custos dessa fatura não são nada abstratos. Eles se manifestam na infraestrutura que colapsa sob o peso do adensamento excessivo. São as redes de esgoto estourando sob o asfalto das ruas outrora tranquilas, o trânsito que se imobiliza nas avenidas de sempre, a perda da ventilação natural e o aumento quase sufocante da temperatura urbana. Esses queixumes ecoaram com insistência nos desabafos virtuais sobre o fim do Bossa Cafe.

Compreender essa engrenagem não é a busca por culpados individuais ou respostas fáceis, mas a decifração ética e transparente de como permitimos que a cidade chegasse a este ponto. E tem história.

O ano era 1968

Para compreender a gênese desse sufocamento, é preciso recuar no tempo e examinar as cicatrizes do Plano Diretor de 1968. Naquela década, Santos tentou organizar seu espaço moldando-se à utopia urbana americana da época: um modelo que privilegiava grandes artérias asfálticas, o fluxo incessante de automóveis e um zoneamento rígido.

Determinou-se, então, que o Centro Histórico seria um território de uso exclusivo para o comércio, para as engrenagens burocráticas do Porto e para as atividades administrativas.

O Plano Diretor Físico de Santos, instituído sob o rigor cartorial da Lei nº 3.529 de 1968, operou como uma guilhotina burocrática sobre o nosso Centro Histórico. Ao decretar a proibição de residências na região central, a caneta dos planejadores da época assinou a sentença de um longo e evitável crepúsculo.

Naquele contexto, em torno de 50 mil pessoas moravam por lá. Atualmente, há em torno de 4.500. Vale dizer que a lei não emitiu uma proibição nominal ou física à presença de moradores, mas instituiu um zoneamento estritamente monofuncional. Na prática administrativa de aprovação de projetos, isso impossibilitou a emissão de alvarás para novos edifícios residenciais, estrangulando o mercado habitacional da região.

Mas, meio século depois, a cidade ainda tenta lidar com a ressaca de ter o centro esvaziado, com uma maioria imensa de santistas boomers sofrendo de nostalgia crônica e jovens com “saudades do que não viveram” por lá.

Memórias de um Centro que não existe mais

Quem hoje, ao caminhar sob a sombra melancólica de suas fachadas, sente um aperto inevitável no coração diante da calmaria desolada daquelas ruas, deveria buscar a raiz do problema não na decadência natural do tempo, ou da pandemia, ou da obra do VLT, como dizem. Mas na engenharia fria daquela legislação.

O impacto desse zoneamento revelou-se devastador ao longo das décadas, sustentado por dois vetores principais de esvaziamento.

Primeiramente, a morte do cotidiano após as cinco da tarde. Sem o adensamento habitacional, ou seja, sem a presença vital e volumosa de pessoas que de fato moravam ali, o Centro foi despido de sua alma de bairro para se transformar em uma engrenagem meramente utilitária. Tornou-se um cenário de passagem diurna. Quando os escritórios e repartições fechavam as portas ao cair da tarde, o ruído das máquinas de escrever e o vaivém dos funcionários cessavam abruptamente, entregando as calçadas coloniais a uma escuridão deserta.

Houve, ainda, o êxodo do capital rumo à orla. Impedido de erguer edifícios residenciais no coração da cidade naquele momento, e seduzido por incentivos para expandir suas fronteiras, o mercado imobiliário voltou todas as suas forças para a Zona Leste e para a brisa marítima da praia. E, como dita a física básica do comércio, para onde a população migra para morar, os restaurantes, os pequenos varejos e os prestadores de serviços inevitavelmente a acompanham.

Ao tentar purificar o Centro como um templo exclusivo dos negócios em 1968, o poder público gerou um vácuo de convivência que, mais tarde, degenerou em degradação.

Até hoje, o município tenta curar essa velha ferida por meio de políticas de incentivo e projetos de retrofit, uma tentativa quase arqueológica de trazer a vida de volta a edifícios históricos que outrora foram renegados pela lei, um tema debatido com insistência nos canais do Juicy Santos nos últimos anos.

Jane avisou

O mais doloroso, contudo, é constatar que o desastre não era um mistério insondável. Sete anos antes de Santos promulgar sua lei, em 1961, a jornalista Jane Jacobs publicava, a partir de suas observações perspicazes em Nova York, o hoje livro clássico Morte e Vida de Grandes Cidades.

Jane alertava precisamente para o perigo de se criar distritos financeiros monofuncionais e estéreis, usando Wall Street como o grande exemplo a não ser seguido. Havia ali uma lição preciosa que Santos ignorou. Afinal, quem deveria prestar atenção nas palavras de uma mulher?

A ironia mais refinada e cruel desse desencontro urbanístico, no entanto, reside no presente. Ao observarmos as imponentes torres residenciais que hoje avançam sobre bairros tradicionais e vibrantes como o Gonzaga, o Embaré, o Boqueirão e a Ponta da Praia, asfixiando o comércio de rua sob portões de garagem intermináveis, percebemos que a cidade pode estar repetindo exatamente o mesmo erro de 1968. Apenas o fez ao contrário.

Se, naquela época, Santos criou, por decreto, um deserto residencial em seu Centro Histórico, hoje a cidade esculpe, com idêntica teimosia, o avesso exato desse desastre em seus bairros nobres. O que se testemunha agora é a fabricação sistemática de desertos comerciais de rua: uma sucessão de espigões residenciais protegidos por muralhas intransponíveis e portões automáticos, que asfixiam e devoram o pequeno comércio que outrora dava ritmo, ocupação, iluminação e segurança às calçadas.

Em ambos os episódios, a patologia de fundo é rigorosamente a mesma: uma incapacidade crônica e persistente do planejamento urbano em compreender e defender a coexistência orgânica entre o teto que abriga, o balcão que vende, a praça que distrai e o passo que caminha.

É a negação da complexidade da vida urbana em nome de uma ordem artificial.

Uma vez mais, o fantasma e os ensinamentos de Jane Jacobs erguem-se sobre o nosso solo arenoso, sussurrando as verdades inconvenientes que ela formulou na Nova York dos anos 1960 sobre a delicada ecologia das calçadas. Guardemos o seu nome; ele voltará neste texto.

O marco zero do caos

Não que o destino de Santos estivesse irremediavelmente selado por uma força oculta da natureza. Administrações capitaneadas por Telma de Souza e David Capistrano, por mais controversas que tenham sido, já percebiam o que viria pela frente durante a discussão do Plano Diretor. Sob seus mandatos, os debates sobre o solo urbano foram abertas à fricção saudável e necessária de movimentos sociais, arquitetos e especialistas.

O foco daquele debate morno, mas urgente, era o avesso do que viria a acontecer: propunha-se conter a verticalização predatória da orla, democratizar o acesso aos espaços urbanos e reestruturar a infraestrutura negligenciada da periferia e do Centro Histórico. Tratava-se de um projeto urbano que buscava a reconciliação e a moderação, uma bifurcação na estrada que a história local, seduzida pelas promessas de progresso rápido e receita fácil, preferiu contornar na velocidade permitida pelos novos tempos.

O marco zero desse caos contemporâneo começa entre 1997 e 2004.

A administração de Beto Mansur alterou radicalmente a física do tabuleiro urbano santista. Ao sancionar o Plano Diretor de 1998 e a Lei de Uso e Ocupação do Solo (as Leis Complementares nºs 311/98 e 312/98), a municipalidade desfez, de um só golpe, os limites rígidos de gabarito que confinavam os edifícios no miolo dos bairros à escala razoável de nove andares. Mais do que permitir a altura, a nova legislação redesenhou a própria silhueta da cidade. Ao autorizar que os edifícios ocupassem até sessenta por cento do lote e ao excluir os múltiplos andares de garagem suspensa do cálculo do limite de área construída. A lei deu à luz a era dos “caixotões”.

Santos viu-se invadida pelo formato “bolo de noiva”: imensos blocos cegos de concreto armado dedicados ao repouso dos automóveis na base, servindo de pedestal para torres colossais que se erguem indiferentes ao pedestre. O cidadão, lá embaixo, foi confinado a caminhar ao lado de paredões mudos de garagens, privado da visão do céu e da gentileza das vitrines.

A pista ficou pré-salgada

Na virada da década passada, houve um momento em que o destino de Santos parecia ter sido selado não no alto da verticalização, mas nas profundezas abissais do oceano.

A descoberta do pré-sal e o anúncio quase messiânico de que a Petrobras instalaria aqui a sua sede regional desencadearam o maior surto de especulação e valorização imobiliária da história recente da cidade. Sob a gestão de João Paulo Tavares Papa (2005–2012), o município entregou-se a uma febre de expectativas que misturava a solidez do petróleo com a liquidez dos sonhos de enriquecimento rápido.

Foi o período em que a engrenagem legislativa foi lubrificada para acompanhar o ritmo das construtoras. A revisão da Lei de Uso e Ocupação do Solo em 2011, embora adornada com instrumentos de controle tecnocráticos como o Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV), manteve as comportas abertas para um adensamento massivo justamente nos bairros mais nobres e outrora horizontais da Zona Leste, como o Gonzaga, o Boqueirão, o Embaré e a Ponta da Praia. Sobrados antigos e conjuntos de casas térreas, que outrora abrigavam gerações de famílias e davam escala humana às ruas, foram sistematicamente adquiridos e demolidos, dando lugar a canteiros de obras onde se erguiam os novos templos de médio e alto padrão. A promessa do ouro negro funcionou como o combustível perfeito para a liberação de alturas que redesenharam a silhueta da cidade.

No entanto, as projeções daquela sedução econômica revelaram-se dolorosamente distantes da realidade. A trajetória dessa ilusão coletiva ficou impressa, com a precisão involuntária de um eletrocardiograma social, em duas capas da revista Veja São Paulo publicadas com menos de uma década de intervalo:

Em 2010, a revista estampava orgulhosamente: “Santos, a Bola da Vez”, retratando a cidade como uma espécie de mini metrópole irretocável, o refúgio perfeito do capital.

Em 2019, o tom já havia desmoronado para a ressaca inevitável: “Decadência à Beira-Mar”.

A bonança prometida havia evaporado no ar, mas a fisionomia de Santos já estava irremediavelmente e permanentemente alterada.

Com a chegada da administração de Paulo Alexandre Barbosa (2013–2020), o modelo de desenvolvimento sofreu um salto de escala.

A cidade abandonou a lógica dos edifícios isolados para abraçar a era dos megaempreendimentos e dos condomínios-clube, verdadeiras cidadelas fortificadas que prometem aos seus moradores um simulacro de vida pública protegido por grades e guaritas de segurança. Há área de lazer, mercadinho, varandas, piscinas. Tudo “para você não sair do prédio”, bradam, orgulhosos, os corretores de imóveis que são menos letrados em urbanismo.

O Plano Diretor de 2018 consolidou essa visão de adensamento na Área Insular, eximindo-se de erguer barreiras eficazes para a proteção do pequeno comércio de calçada ou da arquitetura de bairro.

Tempo áureo para as permutas imobiliárias e para as contrapartidas negociadas sob os TRIMMCs (Termos de Responsabilidade de Implantação de Medidas Mitigadoras e/ou Compensatórias), arranjos em que a Prefeitura e as grandes empresas selam acordos que liberam o potencial construtivo para edifícios de até quarenta andares.

O resultado desse casamento de conveniências é a paisagem que hoje se impõe sobre o pedestre: bairros inteiros convertidos em paredões cinzentos que barram a brisa, confiscam o sol das areias da praia e transformam o caminhar pelas calçadas em um exercício de claustrofobia térmica e visual.

O que são TRIMMCs?

Por trás do nome solene da sigla TRIMMC (Termos de Responsabilidade de Implantação de Medidas Mitigatórias e/ou Compensatórias) há um dos motores que redesenhou a paisagem recente de Santos.

O instrumento surgiu formalmente em 15 de janeiro de 2013, por meio da Lei Complementar nº 793, sancionada no início da gestão de Paulo Alexandre Barbosa como um desdobramento prático das diretrizes da Lei de Uso e Ocupação do Solo de 2011.

Filho legítimo do Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV), o TRIMMC funciona, na prática e no caso da construção civil, como uma espécie de estratégia urbana negociada. Um contrato de contrapartida assinado entre o palácio municipal e a construtora para chancelar a subida de grandes empreendimentos.

Determinar se tal mecanismo representa uma bênção ou uma patologia para a cidade é uma tarefa que desafia respostas binárias. Para a administração pública, o TRIMMC é apresentado com o entusiasmo de uma alquimia financeira, uma fórmula para se obter praças, escolas, UPAs e melhorias urbanas sem mexer nos cofres públicos, custeadas pelo capital privado em troca do direito de rasgar o céu ou sombrear o mar com mais alguns andares de concreto.

Contudo, sob o olhar cético de urbanistas e de promotores do Ministério Público, o modelo praticado em Santos revela um problema estrutural profundo. O verdadeiro preço dessa aparente gratuidade é a perda de soberania da população sobre o próprio destino urbano.

Quando o acordo se torna a regra, quem passa a ditar onde, quando e como a cidade receberá investimentos não é mais um plano diretor debatido exaustivamente com a sociedade civil, mas sim a conveniência. Ganha-se velocidade, economiza-se dinheiro e há “progresso”.

Mas o desenvolvimento público, desse modo, deixa de ser um projeto coletivo e passa a ser o subproduto residual de uma transação corporativa. É, mais uma vez, o triunfo do capitalismo de laços operando sob a fantasia do livre mercado.

E onde estamos agora?

O atual mandato de Rogério Santos (2021–Presente) desponta como o ápice dramático dessa saturação infraestrutural, o momento de ruptura em que a outrora aprazível Santos começa a empurrar seus próprios filhos para as franjas de municípios vizinhos.

Mantendo a diretriz dos mandatos que o antecederam, o ambiente formado deu continuidade à demolição sistemática de casas, vilas consolidadas e até prédios de três andares.

Porém, diante das pressões aceleradas para alterar a Lei de Uso e Ocupação do Solo (LUOS) e o Plano Diretor entre 2025 e 2026, o Executivo colidiu contra os diques do Judiciário e o ceticismo dos órgãos de controle. A Justiça determinou a suspensão imediata da tramitação dos projetos, ecoando denúncias severas sobre a ausência de estudos de impacto ambiental e, sobretudo, a exclusão deliberada da participação popular dos rituais de debate cívico.

O balanço final desse ciclo de quatro gestões sucessivas revela que a arrecadação de IPTU inflou e o valor do metro quadrado subiu, enquanto a cidade assistia à liquidação silenciosa de seus bens invisíveis: a delicada escala da arquitetura de bairro, a vitalidade elementar de seu comércio de calçada e o elemento mais importante no desenho urbano, que é a escala humana.

Atribuir essa metamorfose a um único homem ou partido seria um erro de perspectiva. A história urbana de Santos foi escrita por muitas mãos, e nem sempre do mesmo espectro ideológico, apesar do alinhamento na questão da verticalização. Também convém recordar que o verdadeiro soberano nessa partilha do espaço é a Câmara Municipal. Embora o Palácio José Bonifácio desenhe e envie os mapas legislativos, nenhum recuo de zoneamento ou elevação de gabarito ganha força de lei sem o aval e o voto dos vereadores.

Na prática das últimas décadas, o plenário santista operou em perfeita e quase poética sintonia com o Executivo e a construção civil, carimbando sem grandes hesitações as flexibilizações de 1998, 2011 e 2018. O que nos traz à inevitável pergunta sobre os caminhos não trilhados.

Fonte: Juicy Santos/Instagram

Dá para ser diferente?

Se os gestores e construtores locais estivessem dispostos a desviar os olhos do lucro imediato e contemplar a posteridade de seus próprios legados, aproximando-se, quem sabe, da lucidez de Jane Jacobs, encontrariam alternativas brilhantes já testadas pelo mundo.

Em cidades como Curitiba e Porto Alegre, o Estatuto da Cidade foi invocado para criar uma engrenagem engenhosa: a transferência do potencial construtivo. O proprietário de um casarão colonial não precisa ser seduzido pelo martelo de demolição de uma grande empreiteira; ele pode simplesmente vender o seu “potencial construtivo não utilizado”, o direito abstrato de erguer andares, para que uma incorporadora o aplique em grandes avenidas onde o adensamento é planejado. A casinha charmosa permanece de pé, o proprietário é compensado e a memória física da cidade é poupada.

Vale lembrar que Santos já possui o instrumento da Transferência de Potencial Construtivo previsto em seu próprio arcabouço legal (presente na LUOS e no Plano Diretor LC nº 1.005/2018). O problema de Santos não é a ausência da lei, mas a sua subutilização prática para a preservação do patrimônio histórico, já que as construtoras muitas vezes conseguem comprar potencial construtivo ou adensamento diretamente via outorga onerosa e TRIMMCs, sem precisar negociar a preservação de imóveis que geram valor para o bairro.

Do outro lado do Atlântico, Barcelona oferece uma lição de resistência à gentrificação por meio de seu Fundo Público de Locação Comercial e do conceito de Superblocos. Para impedir que cafés locais, pequenas livrarias e artesãos de bairro fossem varridos pela invasão de franquias globais e aluguéis abusivos, a prefeitura estabeleceu uma empresa imobiliária pública. O município adquire os espaços térreos e os subaluga sob preços subsidiados, garantindo que as calçadas continuem povoadas pela diversidade humana, e não pela padronização estéril das redes multinacionais.

Em Paris, o rigor toma a forma do Plan Local d’Urbanisme (PLU), no qual o município cartografou detalhadamente milhares de endereços comerciais de rua sob o selo de “protections du commerce”. Se uma livraria tradicional ou um restaurante de bairro encerra suas atividades, a lei proíbe que o térreo seja convertido em um bloco de garagens, uma agência bancária ou mais uma farmácia de rede; o espaço só pode ser alugado para outro comércio de vocação similar, preservando a coreografia diária da vida de rua.

O mesmo viajante santista abastado que cruza o Atlântico para se curvar à escala humana e ao charme histórico dessas cidades retorna a Santos pronto para aplaudir o avanço imobiliário, sob o rótulo sedutor do progresso. Enquanto por aqui o avanço é medido pela pressa em apagar nossas próprias histórias, por lá se compreende que a memória é o ativo mais valioso que uma cidade pode legar ao amanhã.

Para o viajante deslumbrado, seduzido pela simetria estéril dos condomínios fechados e pelo consumo sob ar-condicionado da Flórida, é fácil confundir o mero acúmulo de capital imobiliário com o triunfo da civilidade. O excesso dessas paisagens projetadas para o automóvel funciona como um anestésico social, distraindo o observador do fato de que o verdadeiro milagre de uma cidade não reside na altura de suas grades ou no tamanho de seus estacionamentos, mas na sutil e democrática vitalidade que pulsa em suas calçadas.

No fim das contas, o que protegerá Santos de se converter em uma mini metrópole inviável e sem encanto não será o asfalto ou o concreto de seus espigões.

A verdadeira salvação reside no imponderável. Na inovação que desafia o óbvio, na imaginação que preserva em vez de demolir, em líderes capazes de enxergar o todo, em cidadãos dispostos a estudar seu próprio território para povoar as audiências públicas e em veículos de comunicação dispostos a romper o silêncio confortável desses arranjos.

Reside em recordar que o lento crepúsculo do Centro de Santos não foi um desastre natural ou um acidente geográfico, mas uma decisão tomada em 1968, uma fatura invisível que chegou, com juros severos, décadas mais tarde. Ao silenciar as calçadas, os planejadores daquela era ignoraram a sabedoria mais elementar e poética da vida urbana: a inteligência orgânica dos bairros de uso misto, aqueles ecossistemas resilientes onde a vida não se interrompe abruptamente ao fim do expediente, mas se desdobra em uma coreografia contínua que ocupa, protege e ilumina as ruas de dia, de tarde e de noite.

Somente essa visão pode garantir que Santos não venda sua própria qualidade de vida ao maior lance, sob o risco de acabar, mais cedo ou mais tarde, sem nenhuma vida de qualidade.