Smart living: querem te convencer a pagar mais por apartamentos menores
A indústria imobiliária inventou um nome bonito para uma conta que não fecha: você paga mais por centímetro e recebe menos apartamento do que qualquer geração anterior pagou para ter
Nos anos 2000, um apartamento de um dormitório em Santos tinha entre 50 e 70 m². Hoje, você encontra lançamentos novos, na orla, com 31 metros quadrados e preço de R$ 16 mil o metro. Faça as contas.
Não é que o santista mudou de gosto e passou a preferir espaços menores. Na verdade, o mercado percebeu que, se encolhesse o apartamento, sobraria área para construir mais portas no mesmo andar. Assim, mais portas significam mais receita. E para não ter que explicar isso, inventou um nome: smart living, ou studio.
O apartamento não ficou inteligente. Ele ficou menor. E, consequentemente, mais caro por centímetro do que qualquer outro na história da cidade.
Encolhimento disfarçado de modernidade
O que sumiu nessa diferença não é abstrato. Foram a janela no banheiro, a cozinha separada do corredor por uma parede de verdade, a ventilação cruzada que tornava o calor do litoral suportável sem ar-condicionado ligado 24 horas. Além disso, foi embora também a área de serviço onde a roupa secava sem disputar espaço com o fogão.
Em Praia Grande, por exemplo, unidades de um dormitório que chegavam a 60 m² na virada do milênio aparecem agora nos lançamentos com menos de 30 m². A redução foi uma decisão de negócio disfarçada de evolução arquitetônica.
A conta que o mercado prefere não explicar
O terreno em Santos é caro. Além disso, o custo de construção subiu. Contudo, o poder de compra do santista médio não acompanhou. Essa equação tem uma saída elegante para a construtora: dividir o mesmo terreno em mais unidades.
O comprador paga menos no total. Porém, paga mais por centímetro. E recebe, assim, menos espaço do que qualquer geração anterior pagou para ter.
O problema é que essa explicação não vende imóvel. Então o mercado encontrou outra.
Nasce o smart living
A solução foi renomear a necessidade. Dessa forma, o apartamento pequeno virou estilo de vida. O espaço reduzido virou minimalismo. A ausência de área de serviço virou “integração dos ambientes”. Além disso, a lavanderia coletiva no subsolo virou “conveniência compartilhada”.
Representantes do setor falam em unidades “aderentes ao estilo de vida contemporâneo”, em moradores que “passam menos tempo em casa” e em famílias menores que “não precisam de tanto espaço”. Tem alguma verdade nisso, é claro. Contudo, há uma diferença importante entre alguém escolher morar com menos porque quer, e alguém ser convencido de que quer porque não tem outra opção dentro do seu orçamento.
O argumento da área comum
Quando o apartamento não comporta uma vida inteira, o mercado oferece o corredor. A academia que você divide com 200 vizinhos. O coworking que você reserva pelo aplicativo. Por fim, a piscina no décimo segundo andar que aparece em todo material de divulgação e fica vazia na terça à tarde.
A promessa é que você não precisa de espaço privado porque tem espaço coletivo. Isso funciona para alguns perfis, em alguns contextos. O problema é quando essa lógica é usada para justificar um banheiro sem janela e uma cozinha onde a fumaça do almoço vai direto para o quarto.
Se o grande diferencial do seu apartamento é o que existe fora dele, talvez valha perguntar o que, exatamente, você está comprando.
Santos constrói. Mas para quem?
A cidade mais verticalizada do Brasil tem mais de 112 mil apartamentos, segundo o Censo 2022 do IBGE. Contudo, cerca de 20.800 deles estão vazios. A população caiu 0,2% entre 2010 e 2022, enquanto o número de domicílios cresceu quase 18% no mesmo período.
Santos não tem falta de imóvel. Tem falta de imóvel que sirva para morar o ano todo, com preço que caiba no salário de quem trabalha aqui. Além disso, parte desses compactos não é comprada para morar. É comprada para investir, para fazer Airbnb, para guardar capital. Assim, o apartamento vira reserva de valor, e quem precisa de um lar para viver compete no mesmo mercado que fundos imobiliários e investidores de outra cidade.
O studio de 30 m² a R$ 15 mil o metro quadrado não resolve esse problema. Ele cobra caro pela ilusão de que resolve.
