Verticalização de Santos: por que a cidade cresce para cima e esvazia por dentro?
A audiência pública sobre "Verticalização Vazia" aconteceu. Especialistas expuseram os números, arquitetos mostraram os mapas e um médico explicou por que a falta de sol aumenta a dengue. Agora, a pergunta que fica é simples: o que Santos vai fazer com tudo isso?
Você já sabe que Santos é considerada a cidade mais verticalizada do Brasil. Dados do Censo 2022 do IBGE indicam que mais de 67% das moradias no município são apartamentos, totalizando mais de 112 mil unidades. Mas já se perguntou se eles estão cheios de gente?
Foto: depositphotos.com / vbacarin
Talvez isso seja um choque, mas não estão. Cerca de 20.800 desses apartamentos estão vazios. A população caiu 0,2% entre 2010 e 2022, enquanto o número de domicílios cresceu quase 18%. A cidade constrói, constrói, constrói, e o resultado é mais chave na gaveta, preços elevados e menos gente no ano todo.
Esse paradoxo ganhou nome, dados e debate na segunda-feira, 4 de maio, quando a Câmara Municipal realizou a audiência pública “Verticalização Vazia”. Arquitetos, professores, e cidadãos passaram horas destrinchando o que está acontecendo com Santos, por que acontece e o que ainda dá para fazer.
O paradoxo
O arquiteto e professor José Marques Carriço mostrou uma foto que tirou na praia, onde as novas torres estão rasgando o horizonte por cima. Ele as chamou de “Godzillas”.
Depois vieram os dados do Censo 2022. A população de Santos caiu 0,2%, o número de domicílios cresceu quase 18%. Os imóveis vagos subiram de 7% para 10%, o que representa cerca de 20.800 apartamentos com a chave na gaveta. Famílias com apenas uma pessoa saltaram de 13% para quase 22%.
Santos está construindo mais para abrigar menos gente. E parte do que se constrói serve como investimento, não como lar.
Para Carriço, a cidade está expulsando seu futuro. Jovens casais entre 30 e 40 anos estão indo para a Praia Grande. A estimativa é que santistas e vicentinos respondam por metade da imigração atual do município vizinho. Quando a Praia Grande consolidar sua base econômica, Santos pode perder parte do protagonismo regional que hoje sustenta seu metro quadrado.
A evolução da lei
O arquiteto do quadro da prefeitura, Diogo Damasio, faz parte do grupo de pesquisa de Adensamento e Verticalização da FAU-USP e mostrou como a legislação de Santos passou por três eras. A virada decisiva foi em 1998: o limite de altura foi retirado.
A lei estabelece que o construtor pode usar cinco a sete vezes a área do lote. O que muita gente não sabe é que varandas, garagens e áreas de lazer ficam fora desse cálculo. Na prática, os prédios chegam a 12, 14 ou até 16 vezes a área do terreno. A própria Câmara aprovou as leis que permitem isso.
Os prédios antigos tinham jardins integrados à calçada e comércio no térreo. Os novos constroem caixas de garagem nos primeiros andares e isolam o edifício da rua.
Um dado surpreende: 70% dos prédios de Santos ainda são os “predinhos” de até três andares e casas sobrepostas, responsáveis por 30% das moradias empilhadas da cidade. As novas torres de até 45 andares, os “Godzillas”, são minoria em número de edificações, mas são as que mais impactam a paisagem, o clima e a dinâmica urbana dos bairros.
Menos prédios, mas muito maiores
Cada nova geração da lei foi mais permissiva que a anterior, mas isso não significou construir mais.
“Não é razoável esperar que uma legislação mais permissiva acarrete diretamente um ritmo maior de oferta de habitação ou de comércio”, diz Damasio.
O que mudou foi o perfil, os empreendimentos tornaram-se muito maiores e menos numerosos. Em 1965, havia quase 300 por ano. Entre 2017 e 2022, a média foi de apenas 15 anuais.
Cada um desses 15, porém, é de uma escala completamente diferente.
“Alguns possuem uma área construída que rivaliza com a área de um quarteirão, assemelhando-se a pequenos bairros. Na geração atual da verticalização de Santos, não se trata mais de simples edifícios, mas de complexos que incluem lazer de grande porte voltado exclusivamente aos condôminos”, descreve o arquiteto.
Os apartamentos também cresceram — e, dado o alto preço do metro quadrado, ficaram menos acessíveis.
“Os prédios com mais de 20 andares possuem, em geral, apartamentos bem maiores que os de prédios menores. Tendo em vista o alto preço do metro quadrado em Santos, apartamentos maiores são menos acessíveis financeiramente.”
Condomínios fechados na vertical
Enquanto a maioria dos municípios brasileiros tem uma expansão imobiliária marcada por condomínios fechados de casas, Santos apresenta condomínios fechados verticais.
Esses empreendimentos possuem acesso controlado, vigilância intensa e, muitas vezes, apresentam hostilidade a pessoas de fora do condomínio. As áreas de lazer geralmente não estão no nível da rua, situando-se no terceiro ou quinto andar, sem visibilidade externa.
Para Damasio, esse modelo vai na contramão do que define Santos.
“Essas características são o oposto do sentido agradável da praia, dos canais e das áreas verdes que valorizam a cidade e atraem moradores.”
O conceito de cidade compacta — fazer tudo a pé, viver fora de uma bolha — não é reproduzido nos empreendimentos dessa última geração. Ao construir esses “pequenos bairros”, se produz um tipo de urbanidade de sinal oposto ao que marca tradicionalmente a cidade de Santos, segundo o arquiteto
O que o sol tem a ver com a dengue
O médico e advogado Arnaldo Haddad trouxe um ângulo que poucos esperavam. As torres sem limite não são só um problema imobiliário. São um problema de saúde pública.
A falta de luz solar favorece ambientes úmidos e pouco ventilados, condição ideal para fungos e doenças respiratórias. A remoção de árvores e jardins para dar lugar a embasamentos de concreto elimina os predadores naturais do Aedes aegypti. Menos verde, mais dengue.
O arquiteto Rafael Ambrósio acrescentou um dado concreto: a sombra dos novos prédios atinge a areia da praia às 15h no inverno. E resumiu a questão em uma frase:
“Quem passa a ter direito à vista é quem mora no prédio. Isso é a privatização de um direito coletivo”.
Sua presença (e pressão) importa mais do que parece
O vereador Dr. Marcos Caseiro encerrou a noite com esperança:
“Eu acho que nós temos um começo. O começo é essa audiência aqui.”
Uma audiência pública não muda o plano diretor sozinha. O que ela faz é registrar. Tudo que foi dito entra no registro oficial e pode ser cobrado quando as votações acontecerem. O problema é que a memória das instituições é curta quando não há pressão externa para lembrá-las.
Caseiro também jogou uma ideia na mesa: taxar imóveis vazios, inspirado em uma medida que Nova York está implementando para combater exatamente esse tipo de vacância especulativa. Ainda é só uma ideia, um possível projeto de lei, nada aprovado. Mas é o tipo de proposta que só avança se houver pressão pública para levá-la adiante.
Santos tem outros instrumentos legais que poderiam ser acionados: revisão do coeficiente de aproveitamento, exigência de relatórios de impacto ambiental, proteção dos miolos de bairro, revisão da lei de compensação ambiental. Nenhuma dessas mudanças acontece no silêncio.
Acompanhar as votações da Câmara, comparecer às próximas audiências, escrever para os vereadores, compartilhar o debate com quem ainda não sabe o que está mudando a dois quarteirões de casa. Parece pouco, mas é exatamente o que funciona.
