Airbnb em Santos: o STJ bateu o martelo e o síndico ganhou um aliado poderoso

Tem um papo que rola muito em grupo de WhatsApp de condomínio. Alguém anuncia o apartamento no Airbnb, o vizinho reclama, aí vem o argumento: o apartamento é meu, faço o que quiser.

Para quem gostava de usar essa frase, temos uma má notícia.

No dia 7 de maio de 2026, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça decidiu que aluguel de curta duração em condomínio residencial só pode existir com aprovação de dois terços de todos os proprietários em assembleia. Não dos presentes na reunião. De todos. E com alteração formal na convenção do condomínio. Sem isso, o Airbnb está proibido.

Uma cidade de apartamentos vazios

Santos não é qualquer cidade nesse debate. É a mais verticalizada do Brasil, com milhares de unidades empilhadas ao longo da orla. Cerca de 20.800 apartamentos estão vazios. A população caiu 0,2% entre 2010 e 2022, enquanto o número de domicílios cresceu quase 18%. A cidade tem cada vez mais apartamentos e cada vez menos gente morando neles de verdade.

Nesse cenário, o Airbnb virou parte da renda de muita gente. Especialmente na orla da praia, onde o aluguel de temporada ajudava a pagar o financiamento. Esse cálculo mudou de figura.

A zona cinzenta que o STJ fechou

O Airbnb cresceu durante anos numa brecha legal. Não era aluguel residencial tradicional porque durava dias, não meses. Não era hotel porque era feito por particulares. Ficou nesse limbo enquanto os conflitos se acumulavam nos condomínios do país inteiro.

O STJ encerrou a ambiguidade: quando a locação é frequente, organizada e impessoal, ela tem natureza comercial. E uso comercial em condomínio residencial precisa de autorização expressa. Mais do que isso, a convenção que prevê uso exclusivamente residencial já basta para proibir o Airbnb, mesmo sem mencionar a plataforma em nenhum momento.

A decisão veio da Segunda Seção, o colegiado mais amplo do STJ para direito privado. É um precedente que orienta tribunais em todo o país.

A plataforma contestou, argumentando que o caso é específico e que a proibição viola o direito constitucional de propriedade. O argumento não convenceu os especialistas. Em condomínio, o direito de propriedade é sempre exercido junto com dezenas de outros proprietários que dividem o mesmo espaço.

O mundo inteiro está tendo essa conversa

Santos não está sozinha. A Espanha multou o Airbnb em US$ 75 milhões por anúncios irregulares. Barcelona vai encerrar milhares de licenças em 2028 e não vai renovar. Nova York praticamente baniu os aluguéis de curto prazo por particulares desde 2023. Paris apertou o cerco em 2026.

As cidades que dependem de moradores permanentes para funcionar não podem ver seu estoque de moradias virar hotel informal sem nenhum controle. Santos, que já tem preços crescentes e risco real de se tornar inacessível para quem trabalha e vive aqui, tem razões para levar esse debate a sério.

O caminho para quem quer regularizar é um só: assembleia, dois terços dos proprietários, alteração na convenção. Sem atalho.

Santos é uma cidade que acorda com turista novo toda semana. O turismo faz parte de quem ela é. Mas uma cidade que substitui moradores por hóspedes de fim de semana não é uma cidade. É um parque temático com vista para o mar. A decisão do STJ não vai acabar com o Airbnb em Santos, mas vai obrigar cada prédio a escolher, de verdade, o que quer ser.

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