Como a verticalização está mudando a cara de Santos?

Não esqueça de dar bom dia para o tapume, porque ele vai ser o seu novo vizinho por algumas boas semanas. Depois, é a vez da placa anunciar um futuro empreendimento. Nesse meio tempo, entre muita poeira e barulho, o novo espaço começa a ganhar forma (e altura).

Algum tempo depois, quem passa pela rua já precisa levantar a cabeça para enxergar o que apareceu no lugar.

Para quem estava acostumado com aquela casinha, pode parecer só mais uma mudança no cenário.

Mas existe uma história complexa entre a demolição e o prédio pronto.

Ali morava uma família? Funcionava uma loja? Até um cachorro podia conhecer todo mundo que passava pela calçada.

Agora, talvez existam dezenas ou centenas de apartamentos naquele mesmo terreno.

E Santos conhece bem essa transformação.

Segundo o Censo do IBGE de 2022, 67,1% das moradias da cidade estão em apartamentos. É o maior percentual do Brasil. Em 2010, eram 57,8% dos domicílios.

A cidade também já tem uma história de verticalização que vai muito além das casinhas.

Um estudo recente da Prefeitura identificou 3.343 edifícios de dois a quatro pavimentos, além de 96 prédios construídos entre 21 e 30 andares e outros 15 com 31 a 39 pavimentos entre 1956 e 2023. Hoje, Santos soma aproximadamente 30 milhões de metros quadrados construídos.

Hoje a pergunta não é se Santos está verticalizando. Isso já está acontecendo.

A questão agora é entender o que acontece com a cidade quando a verticalização passa a substituir cada vez mais casas e construções de menor porte.

Uma casinha que não chegou a envelhecer

Antes de falar de legislação, mercado imobiliário e planejamento urbano, vale parar em uma história. Porque é justamente em casos como esse que uma transformação gigantesca costuma aparecer.

Desirée Russo Gonçalves do Barreiro é arquiteta e trabalha com a mãe, Olinda Russo, proprietária da Casa Mármore.

A família tem uma relação antiga com o comércio santista. A história começou na Avenida Senador Feijó, ainda em 1950, com o bisavô de Desirée. Depois, o negócio passou pelo avô, pela mãe e pelo tio. Em 2015, a mãe abriu a Casa Mármore.

Mais tarde, a família decidiu deixar o endereço do Centro e encontrou uma casa para alugar. Foi amor à primeira vista. Desirée conta que conseguiu imaginar o showroom naquele espaço antes mesmo de colocar os móveis dentro.

A mudança aconteceu em março de 2024. O problema é que a casa não durou muito como endereço comercial. A proprietária informou que venderia o imóvel. A família recebeu uma carta perguntando se teria interesse em comprar, mas o valor estava fora das possibilidades do negócio.

O contrato também não garante a permanência. Elas tiveram quatro meses para sair e devem deixar o imóvel até dezembro.

A Casa Mármore continua existindo. A casa, porém, pode seguir outro destino.

Quanto tempo uma atividade econômica consegue permanecer em um imóvel quando o valor daquele terreno começa a ser maior do que o valor do que funciona nele? 

O terreno começa a valer mais que a rua

O mercado imobiliário não olha para uma casa da mesma maneira de que quem cresceu nela.

Em bairros valorizados, várias delas podem ser adquiridas ao longo do tempo para viabilizar um empreendimento maior. E, quando o novo projeto chega, a quantidade de pessoas que aquele terreno pode receber muda completamente.

Um exemplo ajuda a visualizar a escala.

O Spaces Paraguassu, na Rua Paraguaçu, no Boqueirão, tem 198 unidades residenciais. O material do empreendimento informa 54 unidades de três dormitórios, 36 de duas suítes e 108 de dois dormitórios.

O empreendimento ocupa um terreno que antes tinha outra configuração urbana.

A comparação feita pela advogada e pesquisadora Gabriela Peixoto Ortega chama atenção justamente para essa mudança de escala. Segundo ela, em um caso como esse, cinco casas podem dar lugar a um empreendimento com 198 unidades.

Não é somente sobre um prédio, e simm sobre quantas vezes essa mesma operação acontece pelas ruas e avenidas da cidade.

Guerra entre casinhas e prédios

O doutor em Direito Ambiental Rafael Ambrosio explica que a verticalização, por si só, não é necessariamente um problema.

Isso porque Santos tem território insular limitado e grande parte de sua área urbana já está ocupada. Nesse contexto, construir verticalmente pode ser uma forma adequada de ocupar o território. 

O ponto está no modelo. E também onde ele acontece.

Segundo Ambrósio, edifícios muito altos e volumosos podem alterar a ventilação e a iluminação naturais, aumentar o sombreamento de construções vizinhas e espaços públicos, contribuir para ilhas de calor e gerar mais tráfego.

Existe, ainda. uma diferença significativa. 

Verticalização não é a mesma coisa que adensamento populacional.

Um prédio pode ter muitos metros quadrados construídos sem representar o mesmo aumento proporcional no número de moradores. Isso depende do tamanho das unidades, do número de apartamentos e também do espaço destinado a garagens e outros usos.

Então, uma cidade pode estar construindo muito mais sem necessariamente estar distribuindo sua população na mesma proporção.

E há uma segunda questão: um empreendimento pode ter um impacto considerado aceitável quando analisado isoladamente. Mas e quando aparecem dezenas de empreendimentos semelhantes?

Ambrósio chama atenção justamente para esse efeito cumulativo.

“Quando um mesmo padrão construtivo se repete durante muitos anos, os impactos se acumulam”, explica. 

Problemas de ventilação, insolação, acesso ao horizonte e à paisagem, mobilidade, conforto térmico e ambiental: tudo isso pesa e as pessoas é quem sentem as consequências.

Santos já construiu uma cidade inteira sobre outra

Os números ajudam a entender que a verticalização não começou ontem. Santos já era uma cidade fortemente verticalizada antes da atual onda de grandes empreendimentos.

O estudo da Prefeitura mostra como essa transformação aconteceu em diferentes escalas. Grande parte dos edifícios existentes é formada pelos chamados “predinhos”, com dois a quatro pavimentos e sem elevador. São 3.343 construções desse tipo identificadas no levantamento municipal.

No lugar das grandes torres que aparecem no cartão-postal, existe uma cidade inteira construída em camadas. 

Algumas casas e seus quintais viraram predinhos. Alguns predinhos viraram condomínios gigantes. 

E, agora, várias casas que permaneceram durante décadas também entram na mira de novos empreendimentos. 

Seguindo esse padrão, qual será a próxima camada? 

Quem decide quanto pode subir?

Em Santos, o Plano Diretor e a Lei de Uso e Ocupação do Solo estabelecem regras para a ocupação do território. A legislação define parâmetros como recuos, taxa de permeabilidade, número máximo de pavimentos, coeficiente de aproveitamento e taxa de ocupação.

Ou seja: a cidade já possui ferramentas para decidir como e onde construir.

A transformação urbana não acontece apenas pela vontade de uma incorporadora, mas sim dentro das regras que o município estabelece.

Para Ambrósio, os limites têm um papel decisivo. Não é a construtora que decide que um prédio pode ter 30 andares, por exemplo. 

Ele explica que, ao definir onde e quanto se pode construir, o município também influencia diretamente o tipo de empreendimento permitido.

Não é preciso congelar a cidade para preservar a sua identidade (ou de um de seus bairros). Só que as políticas públicas precisam estabelecer parâmetros compatíveis com as características de cada território.

O Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV) em Santos é regulamentado pela Lei Complementar 793/2013 e serve para identificar, avaliar, prevenir, mitigar e compensar impactos causados por determinados empreendimentos. A própria Prefeitura cita questões como tráfego, infraestrutura e qualidade de vida da população na área de influência.

Para os especialistas que ouvimos para esta reportagem, na prática, é a combinação desses fatores estruturais que gera o impacto na cidade.

E se o problema estiver na soma?

Imagine uma rua.

Primeiro, uma casa dá lugar a um prédio.

Depois, outra.

Mais pra frente, outro terreno também recebe um empreendimento.

Cada projeto passa por sua análise, cada um deles tem seus próprios estudos e cada um deles apresenta suas medidas. 

Mas a rua, a rede de água, o sistema de esgoto continua sendo uma só. A rua continua recebendo carros. O bairro continua precisando de sombra.

E a cidade, mais do que nunca, enfrenta as consequências da emergência climática, como chuvas intensas, ressacas e ondas de calor.

Gabriela resume sua preocupação: 

“A impressão que eu tenho é que estamos discutindo, a portas fechadas, o impacto pontual de cada novo empreendimento, enquanto deveríamos discutir o impacto acumulado dessa profusão de novos edifícios.”

A expressão “a portas fechadas” reflete, para ela, o grau de transparência e participação que considera existente nos processos.

A legislação, por sua vez, prevê mecanismos de participação.

O Estatuto da Cidade estabelece a gestão democrática como diretriz da política urbana e prevê participação da população e de associações representativas na formulação, execução e acompanhamento de projetos de desenvolvimento urbano. Também estabelece debates, audiências e consultas públicas como instrumentos dessa gestão.

Ou seja, para quem sempre pergunta nas publicações do Juicy Santos no Instagram sobre o que fazer para frear a verticalização excessiva na cidade, o negócio é cobrar seu vereador e frequentar os encontros dos conselhos municipais sobre o tema.

Em Santos, a própria Prefeitura informa que os processos de EIV podem envolver audiência pública e que os documentos ficam disponíveis para consulta durante 30 dias nos casos previstos. As contribuições são encaminhadas para análise da Comissão Municipal de Análise de Impacto de Vizinhança, a Comaiv.

Portanto, os instrumentos existem. Como eles são usados e quanto conseguem interferir nas decisões?

A cidade tem instrumentos. Estamos fazendo uso deles como cidadãs e cidadãos?

O Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano, o CMDU, é outro espaço dessa conversa.

O conselho é deliberativo e possui composição paritária, segundo a Prefeitura. Entre suas atribuições, estão discussões relacionadas ao planejamento urbano e alterações na legislação urbanística.

Em 2025, por exemplo, o CMDU participou do processo de deliberação final sobre propostas de alteração da Lei de Uso e Ocupação do Solo.

Gabriela participa do conselho e defende que participação social precisa acontecer antes de uma decisão estar praticamente pronta.

Para ela, o debate urbano precisa alcançar a sociedade civil de maneira efetiva.

A crítica não elimina os instrumentos existentes, mas nos lembra que eles precisam ser cobrados de forma constante. 

Ela considera que eles poderiam ser usados de maneira mais intensa para estabelecer limites, definir contrapartidas voltadas ao interesse público e ampliar soluções de drenagem, permeabilidade e áreas verdes.

“Temos instrumentos jurídicos urbanísticos para produzir cidades mais justas, democráticas, seguras e saudáveis. O cardápio que o Estatuto da Cidade disponibiliza é amplo e variado. Só precisa ser efetivamente usado.”

Você vai conseguir continuar morando em Santos?

Os flyers com os desenhos conceituais das plantas dos empreendimentos que você recebe no semáforo ou vê no outdoor talvez te deixem de fora da equação. 

Quem consegue permanecer aqui? 

Gabriela aponta que a verticalização pode produzir expulsão direta e indireta de habitantes. Em bairros tradicionalmente residenciais, incorporadoras podem adquirir imóveis para viabilizar grandes empreendimentos.

Quem não pretende vender pode acabar cercado por propriedades que mudaram de mãos.

Existe, ainda, uma forma menos visível de saída. O antigo morador pode até continuar no mesmo bairro. Pode até comprar um apartamento no novo empreendimento, mas passa a pagar condomínio ou aumentar seus custos. 

A valorização imobiliária pressiona o preço dos imóveis e dos aluguéis e também dos serviços ao seu redor. Aos poucos, permanecer ali se torna um desafio mais e mais crítico. 

É aquele palavrão que a gente ouve muito por aí, a gentrificação. Esse conceito costuma ser associado a processos de valorização que alteram o perfil socioeconômico de determinada região e dificultam a permanência de grupos que já viviam ou trabalhavam ali.

Às vezes, a cidade simplesmente fica cara demais para quem estava acostumado a viver nela. 

Uma cidade mais cheia fica mais difícil de respirar

Santos não consegue deixar esse problema para depois.

Estamos falando do clima.

A Prefeitura mantém desde 2016 um plano municipal de mudanças climáticas e vem realizando obras de drenagem, contenção e adaptação. Em agosto de 2026, a Administração informou investimentos superiores a R$ 187,6 milhões em obras estruturantes relacionadas à redução de impactos climáticos desde 2015.

O próprio município reconhece problemas relacionados a alagamentos, deslizamentos e erosão.

Também existe uma relação direta entre impermeabilização do solo, escoamento da água e formação de ilhas de calor. O Plano de Arborização das Calçadas de Santos destaca esses efeitos e aponta a arborização como uma das ferramentas de moderação dos extremos climáticos.

“Se não considerarmos os impactos acumulados, estaremos construindo uma cidade mais quente, menos ventilada, com mais alagamentos, mais ressacas”, diz Gabriela. 

Crescimento urbano e adaptação climática são questões simultâneas e urgentes para esta e as próximas gerações de santistas. 

A própria Prefeitura tem defendido o modelo de cidade compacta e densa como alternativa ao espraiamento urbano. Segundo a Administração, esse modelo teria potencial para aproximar moradia, comércio e serviços e preservar áreas naturais.

Santos vai continuar subindo. Mas até onde?

Vivemos na cidade mais verticalizada do Brasil em proporção de moradias em apartamentos. E, enquanto casas dão lugar a novos empreendimentos, o mercado imobiliário segue pujante. 

No primeiro trimestre de 2026, foram lançadas 3.505 unidades e vendidas 4.631 na Baixada Santista, segundo levantamento da Brain divulgado pelo Secovi-SP (incluindo Santos, Praia Grande, São Vicente, Guarujá e Bertioga). 

Portanto, não há sinal de que a discussão sobre novos empreendimentos vá desaparecer tão cedo. A questão, então, talvez esteja em outro lugar.

Se Santos continuará crescendo, precisamos ser cada vez mais críticos e críticas de como esse crescimento acontece, onde ele acontece e até onde a cidade consegue absorver novas construções sem comprometer ventilação, mobilidade, infraestrutura, áreas verdes, comércio de bairro e a possibilidade de diferentes pessoas continuarem vivendo nos mesmos territórios.

O céu é o limite em Santos? Esperamos que não.

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