Texto porJoão Freitas

Airbnb e o condomínio – o que diz a lei sobre esse tipo de aluguel

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O Airbnb trouxe uma verdadeira revolução para a cultura de turismo e hospedagem. De um tempo para cá, as pessoas têm deixado de se hospedar em hotéis ou flats e recorrido a essa modalidade. Seja para férias ou para estadias de curto período.

A opção traz a oportunidade de alugar um imóvel residencial por uma temporada mais breve. E traz, assim, pra nossa realidade o conceito de locação temporária.

E qual a vantagem para se alugar um imóvel através do Airbnb?

A economia é uma das grandes vantagens, além da sensação de estar na sua residência, ao invés de um hotel. Você pode, inclusive, até mesmo fazer a sua própria comida, num ambiente intimista, ou melhor, “vai parecer que está na sua casa”.

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O Airbnb é, sem dúvidas, a empresa mais famosa no segmento. No entanto, já enfrentou vários problemas judiciais por conta de seu modelo de negócio. Mas, na realidade, o maior problema e questionamento fica para o condomínio. Relaciona-se à análise criteriosa dos locatários e o cumprimento das regras formais existentes no mesmo. Um deles, por exemplo, é o número elevado de pessoas nessa locação.

Airbnb e o condomínio – uma relação delicada

A locação por curta temporada já é prevista na Lei de Locações desde 1991. E considera-se como locação aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, tratamento de saúde, ocorrência de obras em seu imóvel ou outros fatos que decorrem, tão somente, de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

Mas, ainda que a locação de temporada seja permitida, o artigo 1.336 do Código Civil determina que é obrigação do condômino dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos vizinhos.

Assim, a locação é prevista em lei, mas exige que não traga transtornos ao bem comum e ao direito da vizinhança.

A grande questão é: qual conduta deve ser adotada no caso de Airbnb e o condomínio?

Dentre as medidas que podem ser adotadas pelo condomínio é a criação de regulamento específico e detalhado para este tipo de locação. Isso visa evitar problemas com condôminos e locatários.

Ainda visando a segurança do condomínio, poderá, dentre algumas exigências, ser previsto:

  • cadastro prévio (enviado à administração) dos ocupantes temporários;
  • a limitação do número de pessoas no imóvel, com a competente oficialização;
  • qual punição poderá será aplicada, em caso de abusos e conduta antissocial.

Como já dito, não existe lei que fale sobre proibição do Airbnb no Brasil. E o Supremo Tribunal Federal (STF), em 2019, decidiu pela possibilidade da utilização do sistema Airbnb nos condomínios. Contudo, as decisões não foram solidificadas.

Mesmo assim, temos algumas decisões contrárias, as quais vão contra o Airbnb no condomínio, sendo que os proprietários discordam, totalmente, dessas decisões, sob as seguintes alegações:

  • ofensa ao seu direito de propriedade;
  • possibilidade de locação para temporada existente na Lei de Locação (Lei n° 8.245/91);
  • se não houver restrição na Convenção de Condomínio ou mesmo no Regulamento Interno;
  • não comprometimento da finalidade residencial do condomínio;
  • ilegalidade da proibição do condomínio.

Como podemos observar, o tema é polêmico e controverso. Portanto, o melhor caminho é o bom senso, além da massa condominial, como um todo, decidir em sua convenção os termos de uso do Airbnb.

Para encerrar, precisamos lembrar que são mais de 7 milhões de anúncios de imóveis pelo Airbnb, sendo 250 mil no Brasil. E que 69% das pessoas que alugam os seus imóveis por meio da referida plataforma utilizam a renda extra para manter as suas casas e 55% contam com essa renda para deixar as contas em dia.

Façamos o melhor negócio sem prejudicar a massa condominial.

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