Centro de Santos pode ganhar 3 mil habitantes. Mas quem vai morar lá?

O Centro de Santos tem ruas reformadas, VLT e iluminação pública renovada. Quando as lojas fecham, porém, não vemos janelas acesas ou pessoas caminhando nas calçadas. Ninguém sai pra comprar uma média na padaria ou treinar na academia do bairro.

Os recenseamentos (CENSO) de 2010 e 2022 do IBGE mostram o tamanho do vazio. O Centro passou de 1.008 para 530 moradores. O Paquetá, por sua vez, caiu de 1.008 para 703. No Valongo, dos 251 moradores de 2010 restaram 54 em 2022.

Diante disso, a Prefeitura de Santos faz uma aposta. A região central deve ganhar cerca de 3 mil moradores nos próximos anos. A estimativa é do Invest Centro, escritório da Secretaria de Meio Ambiente, Desenvolvimento Urbano e Sustentabilidade. Ele articula poder público e iniciativa privada.

O número pode crescer se novos projetos de retrofit e de habitação de interesse social forem aprovados.

Foto: Francisco Arrais/Prefeitura de Santos

A projeção apareceu na resposta a um requerimento recente do vereador Francisco Nogueira (PT). A região reúne o Centro, o Chinês, o Paquetá, o Valongo e o Monte Serrat, além de partes da Vila Nova e Vila Mathias, o que poderia ser considerado um “centro expandido”.

Um bairro que perdeu nove em cada dez moradores

Um artigo científico de 2019 mediu a escala do esvaziamento. Ele é assinado pelos arquitetos e urbanistas Marina Ferrari de Barros e José Marques Carriço. De 1950 a 2010, a região central perdeu 90,3% dos habitantes.

Segundo o estudo, vários fatores empurraram a população para fora. Entre eles estão o saneamento da orla e a facilidade crescente de transporte. O estímulo a atividades portuárias no Paquetá e na Vila Nova também pesou.

Foto: Carlos Nogueira/PMS

Além disso, entre 1968 e 1998, o zoneamento barrou, na prática, novas residências no Centro de Santos.

Quem perdeu foi a cidade inteira. 

Em 2011, a pesquisadora Paula Malavski já apontava o encortiçamento da população pobre e o abandono de imóveis por seus donos.

O biólogo Fábio Nunes, morador da região, também relata que pessoas entram em imóveis abandonados e quebram paredes na expectativa de achar alguma coisa.

A própria Prefeitura reconhece o problema. Para ela, o esvaziamento fora do horário comercial desequilibra o território, e a moradia é fundamental para tornar o Centro um bairro completo.

Isenção de impostos e potencial construtivo

Para atrair construtoras, a Prefeitura montou um pacote de incentivos. Primeiro, as áreas de renovação urbana têm potencial construtivo sete vezes maior que o dos demais locais.

Há também isenções de impostos, previstas em leis como a do programa Alegra Centro (LC 1.085/2019). Quem compra o imóvel para o empreendimento fica isento de ITBI. Além disso, não se cobra IPTU por até três anos durante a obra nem por até cinco nas unidades prontas.

As isenções valem para novos prédios nas zonas de renovação do Valongo e do Paquetá. Valem também para retrofits em áreas de proteção cultural e para qualquer projeto de habitação de interesse social (HIS) na Macrozona Centro.

Por fim, a Lei de Uso e Ocupação do Solo traz outros estímulos. Imóveis tombados ou preservados podem transferir seu direito de construir, e os reabilitados em retrofit na categoria NP3a transferem até 50%. Em usos residenciais, a lei dispensa vagas de garagem. Já a Cota Social exige que empreendimentos de mercado com mais de 200 unidades reservem 5% delas para HIS.

Para o comprador e o empreendedor, a Caixa Econômica Federal (CAIXA) oferece ainda a linha Minha Casa Minha Vida Retrofit. Ela antecipa até 50% do financiamento, contra 10% nas obras novas. Além disso, o teto do imóvel sobe de R$ 168 mil para R$ 235.200 no município.

Esses benefícios, porém, têm relógio correndo. A isenção de ITBI exige termo de compromisso com a Prefeitura, primeira aquisição do imóvel após a lei e obra concluída em até três anos. A compra também precisa acontecer em até dez anos depois de dezembro de 2019, ou seja, até o fim de 2029.

Só o empreendimento do Valongo deve passar de 2 mil moradores

A conta da projeção passa por um endereço específico. Segundo a Prefeitura, o empreendimento do Valongo deve superar sozinho a marca de 2 mil pessoas. Além disso, todo o térreo será oferecido para locação comercial.

Fábio Nunes aprova. Ele considera boa iniciativa o lançamento das torres em frente ao prédio da Petrobras. O mesmo vale, para ele, para o VLT e a malha cicloviária.

O município cita ainda três casos recentes de retrofit para uso habitacional. Eles ficam na Praça José Bonifácio, na Rua Augusto Severo e no antigo prédio Ambesp, na Rua do Comércio.

Quanto aos imóveis parados, a KGE notifica os proprietários. Se necessário, o município aplica IPTU progressivo e, em casos extremos, arrecada prédios abandonados.

O ciclo de um empreendimento, de cinco a dez anos segundo a Prefeitura, explica a estratégia de levar eventos para o centro em uma agenda intensa por parte da administração e incentivada por ela. Festival do Café, festival Geek, Festa Inverno e Primavera Criativa mantêm o território ocupado enquanto as obras não viram moradia.

Sobre creches, postos de saúde e supermercados, a Prefeitura afirma que grande parte do comércio chega naturalmente com os moradores. Quanto à rede pública, promete monitorar a necessidade de ampliação. Sobre as obras de mobilidade e zeladoria, porém, citou o VLT como exemplo e não apresentou cronograma.

A Prefeitura diz priorizar moradia social

O vereador Francisco Nogueira teme que estimular a ocupação residencial leve à expulsão dos habitantes mais pobres. O Invest Centro respondeu que pretende evitar esse risco com ocupação diversificada e socialmente inclusiva. Para isso, prioriza imóveis ociosos ou subutilizados e a preservação do patrimônio.

A Prefeitura afirma ainda que a política habitacional dá prioridade à HIS na região central, em obras novas e em retrofits (foto abaixo).

Em nota enviada ao Juicy Santos, no entanto, disse não ser possível calcular a fatia de habitação social entre as 3 mil pessoas projetadas.

Foto: Carlos Nogueira/PMS

Para frear a alta de custos, a gestão cita a atualização do Plano Municipal de Habitação e o IPTU progressivo. Cita também a arrecadação de imóveis abandonados e o Programa de Locação Social. Nesse modelo, famílias de baixa renda pagam aluguel compatível com seus ganhos, sem ficar com a propriedade do imóvel. A resposta sobre a alta de aluguéis e de IPTU, no entanto, não cita nenhum mecanismo de controle de preços.

Nos retrofits de prédios ocupados, a Cohab Santista analisa cada caso, cadastra as famílias e avalia a situação socioeconômica delas. Quando cabível, pode haver auxílio financeiro habitacional. O Invest Centro se descreve como facilitador. A avaliação socioeconômica, por sua vez, fica com o Departamento de Desenvolvimento Urbano e com a Cohab.

Quem já mora no Centro quer vizinhança

Quase 4 quilômetros separam o Centro do Sesc Santos, no bairro da Aparecida. Inaugurado em 1986, o prédio virou referência de lazer e convivência para pessoas de todos os cantos da cidade. Depois que prédios residenciais, em especial de alto padrão, subiram ao redor da construção projetada por Alberto Botti e Marc Rubin, as reclamações de barulho passaram a chegar de vez em quando.

Quem traz esse exemplo para a mesa é Luiz Fernando Dias, o Lufer, produtor e DJ da Sala Especial Discos, que vive e empreende na região central há quatro anos.

Para ele, mais gente morando melhora segurança e serviços, mas exige concessões e flexibilidade.

Onde e como a juventude vai poder socializar? Como evitar que um negócio do ramo de entretenimento precise baixar o volume por causa de vizinhos recém-chegados? E mais: como trazer a tão falada economia criativa para as vias do bairro para conviver lado a lado com a economia tradicional?

Foto: Raimundo Rosa/PMS

Lufer defende que a revitalização seja democrática. Conciliar morar e se divertir no mesmo quarteirão é o desafio do uso misto.

Fábio Nunes mora desde 2019 em um prédio de 1943, projetado por Gregori Warchavchik. Ele resume o que falta numa palavra: vizinhança.

“Temos tudo, mas ainda somos poucos”, diz.

Nunes também rejeita a ideia de que o tombamento trava o repovoamento. Para ele, é mito, e muitos imóveis abandonados não têm valor histórico real. Na opinião dele, o que falta mesmo é vontade política.

Moradores relatam poucos episódios de insegurança

Sobre segurança, os dois relatam poucos problemas. Nunes viveu um episódio de abordagem em quase oito anos. Ele lembra, ainda, que população em situação de rua não deve ser confundida com marginalidade.

Lufer viu um ou dois batedores de carteira em quatro anos. Ele nota, porém, pequenos furtos nos fins de semana de grande movimento na Rua XV de Novembro com a Rua do Comércio. Segundo ele, a causa é a aglomeração e o uso de álcool.

À noite, diz, o clima é calmo. A Prefeitura, por sua vez, cita as câmeras ligadas ao Centro de Controle Operacional e as rondas da Guarda Civil Municipal.

Já a lista de faltas é curta e específica. Lufer sente falta de uma boa padaria e de uma papelaria. Ele também quer um cinema de curadoria autoral, nos moldes do Cine Posto 4. Nunes, por outro lado, não aponta serviço ausente, mas nota o horário reduzido do comércio aos fins de semana.

Três mil moradores não devolvem o que o Centro perdeu

Três mil moradores não devolvem ao Centro os 44 mil que a região já teve. Mesmo assim, já mudariam o que se vê das janelas à noite.

A projeção ainda espera por um número e por uma data. Falta saber quantas das 3 mil vagas serão de habitação social e quando as obras de mobilidade e zeladoria vão acompanhar os novos moradores. Enquanto isso, os incentivos fiscais têm prazo para acabar, e cada obra leva de cinco a dez anos para virar moradia.

Quando os primeiros vizinhos novos chegarem, quem já mora no Centro continuará por perto?