Estudo explica por que Santos virou um mar de prédios
Entre predinhos sem elevador, espigões na orla e vagas impossíveis de encontrar, um estudo revela como Santos virou a cidade mais vertical do Brasil — e como isso mudou a vida de quem mora aqui.
Tem uma cena muito santista que quase passa despercebida no dia a dia: caminhar por uma rua do Gonzaga, virar a esquina no Boqueirão ou atravessar a Ponta da Praia e encontrar décadas diferentes convivendo no mesmo quarteirão.
De um lado, um predinho baixinho com varanda antiga, roupa secando na janela e hall pequeno ou inexistente. Do outro, uma torre novinha tentando alcançar o céu de Santos. Tudo junto, misturado e, ainda assim, muito Santos.
Foto: Eug Png/Shutterstock
Agora, um estudo recém-divulgado pela Prefeitura ajuda a entender como essa paisagem foi sendo construída desde 1956. E não é exagero dizer que o levantamento funciona quase como uma radiografia arquitetônica da cidade.
O documento mostra como os empreendimentos imobiliários em Santos transformaram bairros, mudaram hábitos e ajudaram a criar uma das características mais marcantes da cidade: viver empilhado, pertinho da praia e espremido entre o mar e o morro.
Santos aprendeu cedo a morar em apartamento
Quem nasceu aqui talvez, talvez não perceba. Mas morar em apartamento não é o padrão na maior parte do Brasil. Segundo o Censo Demográfico 2022 do IBGE, Santos possui o maior percentual de apartamentos por domicílio do país. São 67,1% das moradias localizadas em prédios.
Na prática, isso significa que a cidade virou especialista em transformar pouco espaço em muito endereço. E faz sentido. Santos cresceu limitada geograficamente. O mar está de um lado e o morro do outro. Então, subir virou quase uma solução natural.
Mas o estudo também quebra um mito: nem toda Santos é feita apenas de espigões enormes na orla. Os famosos “predinhos” continuam dominando muitos bairros. Aqueles edifícios de dois, três ou quatro andares ainda desenham boa parte da identidade santista.
A cidade que multiplicou concreto e histórias
O estudo “Perfil da Produção Imobiliária em Santos – Verticalização Residencial”, elaborado pela Secretaria de Obras e Edificações (Seobe), analisou a transformação urbana da área insular entre 1956 e 2022.
Aqui fica ainda mais interessante. Foram mais de 43 mil imóveis construídos nesse período. Enquanto isso, a área edificada saltou de cerca de 5 milhões para quase 30 milhões de metros quadrados.
É como se Santos tivesse multiplicado seu próprio corpo urbano por seis em poucas décadas. Além disso, aproximadamente 75% dessas construções são residenciais. E mais da metade dos imóveis residenciais corresponde a apartamentos.
Esse números ajudam a explicar por que alguns bairros têm ruas mais abafadas, menos vagas para carros e apartamentos compactos. Também ajudam a entender por que a cidade ganhou uma relação tão intensa com elevadores, portarias e condomínios.
As leis mudaram e a cidade mudou junto
A legislação urbana interfere diretamente no desenho da cidade. Segundo o levantamento, entre 1945 e 1967, Santos já permitia prédios altos no Centro e na orla. Algumas construções podiam chegar a 17 andares.
Enquanto isso, em outras regiões, o limite era bem menor. Depois, em 1968, o Plano Diretor Físico ampliou as possibilidades de verticalização em áreas antes mais restritas.
E as mudanças continuam até hoje. Atualmente, o limite de altura dos prédios depende principalmente de normas ligadas à Base Aérea de Santos. Ou seja: até o céu da cidade tem regra.
Outro detalhe curioso ajuda a explicar uma dor coletiva santista: estacionar.
Entre 1956 e 1967, bastava uma vaga para cada três apartamentos nos novos empreendimentos. Hoje, isso parece impensável. Não por acaso, bairros antigos convivem até hoje com ruas lotadas e disputas silenciosas por espaço.
Além disso, desde 2022, vagas de garagem deixaram de ser obrigatórias em novas construções residenciais. A mudança conversa com uma cidade que começa, aos poucos, a discutir mobilidade de outra forma.
No fim, cada prédio conta uma versão de Santos
O estudo não interessa apenas para arquitetos, engenheiros ou investidores. Ele interessa para qualquer pessoa que já reclamou do trânsito, procurou vaga, pegou elevador apertado no verão ou viu um bairro mudar rápido demais.
O observar os prédios de Santos é observar a própria cidade tentando resolver seus limites. Ao mesmo tempo, a pesquisa abre espaço para uma conversa importante: que cidade Santos quer continuar construindo?
As respostas não cabem apenas nas plantas dos empreendimentos. Elas também passam por quem vive a cidade todos os dias.
Quer saber mais?
O estudo “Perfil da Produção Imobiliária em Santos – Verticalização Residencial” está no site oficial da Prefeitura de Santos, em Perfil da Produção Imobiliária em Santos.
