Comprar um imóvel: o que você precisa saber antes de tomar a decisão final
Comprar um imóvel é um dos sonhos da maioria das pessoas, portanto devemos tomar cuidado com a ansiedade na hora de fechar o negócio, deixando passar despercebido, alguns “grandes” detalhes contratuais que no futuro farão a diferença.
Portanto, a conferência dos documentos e a formalização de um instrumento contratual, é de suma importância para fazer valer essa compra.
Para isso, precisamos verificar alguns pontos, antes de comprar um imóvel:
- Condições do contrato, considerando juros e encargos, seguro, correção monetária e etc, a fim de que você analise se cabe no seu orçamento;
- Matrícula do imóvel, a fim de que você tenha certeza da ausência de restrições judiciais no bem, como penhora e hipoteca, além de constatar a identidade do proprietário, se condiz com quem está ofertando a venda;
- Certidão negativa de tributos federais, estaduais e municipais, a fim de averiguar se existem pendências financeiras perante o fisco;
- Certidão do IPTU perante a prefeitura, a fim de analisar se existem pendências de pagamento do referido tributo;
- Declaração de inexistência de pendências condominiais, se o imóvel fizer parte de um condomínio;
- Documentos do vendedor, a fim de averiguar quem é o real proprietário, qual é o perfil e se existe algum processo judicial vinculado.
A importância das providências acima, servem para garantir ao novo proprietário do imóvel comercializado, a proteção contra eventual dívida, independentemente se a dívida era anterior ou posterior à compra, bem como, se houve constatação de falsidade de documentos.
Obviamente, que existe o direito de regresso contra o real devedor, mas desnecessária a falta de cautela, nesse momento.
Além das questões documentais e burocráticas, temos também, as considerações físicas que devem ser verificadas, pois estes detalhes também causam muita dor de cabeça.
O que você precisa saber antes de comprar um imóvel
Assim, precisamos verificar os seguintes itens de ordem física no imóvel:
Visita no imóvel: é importante que o possível comprador vá até o imóvel e analise as reais condições, realizando a medição, se necessário, testando eletricidade, água e etc, permitindo que eventuais avarias ou defeitos sejam constatados previamente;
Análise da localização: conhecer a vizinhança do imóvel é muito importante, haja vista que pode ser a sua residência por muitos anos e ser pego de surpresa por eventuais problemas de vizinhança não é muito agradável;
Verificação da existência de comércios locais: se você busca praticidade no seu dia a dia, é essencial averiguar se há comércios locais próximos e outras conveniências.
Tais elementos são subjetivos e dependem do modo de vida que você deseja ter após a entrega das chaves. Porém, na maioria dos casos, não esqueça que serão anos vinculados àquele bem imóvel, sendo importante que você análise estes elementos para obter sucesso, comodidade e satisfação na sua nova aquisição.
Já com relação a compra do imóvel usado precisamos ter atenção quanto ao histórico do próprio imóvel por duas razões:
- Deve-se atentar a eventuais restrições do imóvel: motivo pelo qual é imprescindível a emissão de certidões negativas para verificar se existem pendências financeiras. Vale lembrar que o comprador não está isento ao pagamento das dívidas relativas ao imóvel, pois trata-se de um débito vinculado ao imóvel e não ao proprietário;
- Defeito no imóvel: motivo que implica diversas discussões judiciais quanto à rescisão do contrato.
Ainda assim, será necessário reunir os documentos do comprador, do vendedor e do imóvel em si, vejamos:
Documentos DO COMPRADOR, se pessoa física:
- RG
- CPF
- Comprovante de Residência
- Extrato do FGTS, se for utilizado o saldo para pagamento do financiamento
- Declaração de Imposto de Renda
- Cópia de aplicações financeiras, se existirem
- Comprovante de renda para financiamento
- Certidão de casamento ou declaração de união estável
- Documentos para comprovação da renda, nos casos de financiamento:
- Se pessoa registrada em carteira de trabalho: os holerites dos últimos três meses;
- Profissionais liberais e autônomos: Os últimos extratos bancários junto ao documento de identificação do profissional elaborado pela entidade vinculada (Exemplos: OAB, CRECI, CRM, CRO);
- Se sócios de empresa: Contrato Social e os 03 últimos meses de extratos bancários;
- Funcionários públicos ou aposentados: 03 últimos comprovantes de pagamento de salário, do benefício ou aposentadoria do INSS.
Documentos do comprador, se pessoa jurídica:
- Contrato Social;
- CPF e RG dos sócios representantes;
- Alterações contratuais, se existirem, consolidadas ou a última alteração;
- Balanço patrimonial da empresa;
- Últimos extratos bancários
- Documentos do imóvel:
- Matrícula do Registro de Imóvel;
- Escritura pública do imóvel;
- Certidão de “Habite-se”;
- Certidões negativas de: Ônus Reais, dos Cartórios de Protestos, de Débitos Condominiais, de Distribuição de Execução Fiscal do Estado ou Município, de Débitos do IPTU e da planta do imóvel aprovada na prefeitura da região.
Documentos do vendedor:
- Documentos de identificação (RG, CPF, CNPJ se pessoa jurídica. Aproveite para analisar os relativos à imobiliária, quando esta for a intermediadora;
- Certidão emitida pela justiça federal e estadual para o fim e verificar se existe processo judicial em nome do proprietário, já que, em uma suposta dívida, o bem imóvel pode ser oferecido como garantia, além de constatar penhora ou hipoteca;
- Matrícula do imóvel atualizada a fim de verificar se o vendedor é proprietário do bem.
Documentos do proprietário:
- Assim, é importante solicitar as certidões negativas, bem como demais informações diretamente aos órgãos públicos ou privados.
- Busque analisar, ainda, o perfil do proprietário com informações sobre dívidas e eventuais contratos que possam ter sido celebrados com terceiros, no quais podem existir oferecimento do bem imóvel como garantia.
- Confira as informações pessoais, como RG, CPF, endereço completo, estado civil, profissão, para ficar resguardado em caso de eventual problema futuro, que seja necessário encontrar o vendedor.
Também existem diferenças entre comprar um imóvel diretamente com uma imobiliária ou diretamente com o proprietário, sendo que, a diferença dependerá da situação em específico de cada um.
Devem ser analisados alguns quesitos como: – orçamento – documentação do proprietário e do imóvel – necessidade de maior ou menor segurança.
Na dúvida, sempre a melhor opção e a contratação de um advogado especialista no Direito Imobiliário para lhe esclarecer, de acordo com seu caso em concreto, qual a melhor forma de prosseguir, além de estar assessorado por um corretor de imóveis.
Boa sorte!
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