Texto porJoão Freitas

Comprar um imóvel: o que você precisa saber antes de tomar a decisão final

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Comprar um imóvel é um dos sonhos da maioria das pessoas, portanto devemos tomar cuidado com a ansiedade na hora de fechar o negócio, deixando passar despercebido, alguns “grandes” detalhes contratuais que no futuro farão a diferença.

Portanto, a conferência dos documentos e a formalização de um instrumento contratual, é de suma importância para fazer valer essa compra.

Para isso, precisamos verificar alguns pontos, antes de comprar um imóvel:

  • Condições do contrato, considerando juros e encargos, seguro, correção monetária e etc, a fim de que você analise se cabe no seu orçamento;
  • Matrícula do imóvel, a fim de que você tenha certeza da ausência de restrições judiciais no bem, como penhora e hipoteca, além de constatar a identidade do proprietário, se condiz com quem está ofertando a venda;
  • Certidão negativa de tributos federais, estaduais e municipais, a fim de averiguar se existem pendências financeiras perante o fisco;
  • Certidão do IPTU perante a prefeitura, a fim de analisar se existem pendências de pagamento do referido tributo;
  • Declaração de inexistência de pendências condominiais, se o imóvel fizer parte de um condomínio;
  • Documentos do vendedor, a fim de averiguar quem é o real proprietário, qual é o perfil e se existe algum processo judicial vinculado.

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A importância das providências acima, servem para garantir ao novo proprietário do imóvel comercializado, a proteção contra eventual dívida, independentemente se a dívida era anterior ou posterior à compra, bem como, se houve constatação de falsidade de documentos.

Obviamente,  que existe o direito de regresso contra o real devedor, mas desnecessária a falta de cautela, nesse momento.

Além das questões documentais e burocráticas, temos também, as considerações físicas que devem ser verificadas, pois estes detalhes também causam muita dor de cabeça.

O que você precisa saber antes de comprar um imóvel

Assim, precisamos verificar os seguintes itens de ordem física no imóvel:

Visita no imóvel: é importante que o possível comprador vá até o imóvel e analise as reais condições, realizando a medição, se necessário, testando eletricidade, água e etc, permitindo que eventuais avarias ou defeitos sejam constatados previamente;

Análise da localização: conhecer a vizinhança do imóvel é muito importante, haja vista que pode ser a sua residência por muitos anos e ser pego de surpresa por eventuais problemas de vizinhança não é muito agradável;

Verificação da existência de comércios locais: se você busca praticidade no seu dia a dia, é essencial averiguar se há comércios locais próximos e outras conveniências.

Tais elementos são subjetivos e dependem do modo de vida que você deseja ter após a entrega das chaves. Porém, na maioria dos casos, não esqueça que serão anos vinculados àquele bem imóvel, sendo importante que você análise estes elementos para obter sucesso, comodidade e satisfação na sua nova aquisição.

Já com relação a compra do imóvel usado precisamos ter atenção quanto ao histórico do próprio imóvel por duas razões:

  • Deve-se atentar a eventuais restrições do imóvel: motivo pelo qual é imprescindível a emissão de certidões negativas para verificar se existem pendências financeiras. Vale lembrar que o comprador não está isento ao pagamento das dívidas relativas ao imóvel, pois trata-se de um débito vinculado ao imóvel e não ao proprietário;
  • Defeito no imóvel: motivo que implica diversas discussões judiciais quanto à rescisão do contrato.

Ainda assim, será necessário reunir os documentos do comprador, do vendedor e do imóvel em si, vejamos:

Documentos DO COMPRADOR, se pessoa física:

  • RG
  • CPF
  • Comprovante de Residência
  • Extrato do FGTS, se for utilizado o saldo para pagamento do financiamento
  • Declaração de Imposto de Renda
  • Cópia de aplicações financeiras, se existirem
  • Comprovante de renda para financiamento
  • Certidão de casamento ou declaração de união estável
  • Documentos para comprovação da renda, nos casos de financiamento:
  • Se pessoa registrada em carteira de trabalho: os holerites dos últimos três meses;
  • Profissionais liberais e autônomos: Os últimos extratos bancários junto ao documento de identificação do profissional elaborado pela entidade vinculada (Exemplos: OAB, CRECI, CRM, CRO);
  • Se sócios de empresa: Contrato Social e os 03 últimos meses de extratos bancários;
  • Funcionários públicos ou aposentados: 03 últimos comprovantes de pagamento de salário, do benefício ou aposentadoria do INSS.

Documentos do comprador, se pessoa jurídica:

  • Contrato Social;
  • CPF e RG dos sócios representantes;
  • Alterações contratuais, se existirem, consolidadas ou a última alteração;
  • Balanço patrimonial da empresa;
  • Últimos extratos bancários
  • Documentos do imóvel:
  • Matrícula do Registro de Imóvel;
  • Escritura pública do imóvel;
  • Certidão de “Habite-se”;
  • Certidões negativas de: Ônus Reais, dos Cartórios de Protestos, de Débitos Condominiais, de Distribuição de Execução Fiscal do Estado ou Município, de Débitos do IPTU e da planta do imóvel aprovada na prefeitura da região.

Documentos do vendedor:

  • Documentos de identificação (RG, CPF, CNPJ se pessoa jurídica. Aproveite para analisar os relativos à imobiliária, quando esta for a intermediadora;
  • Certidão emitida pela justiça federal e estadual para o fim e verificar se existe processo judicial em nome do proprietário, já que, em uma suposta dívida, o bem imóvel pode ser oferecido como garantia, além de constatar penhora ou hipoteca;
  • Matrícula do imóvel atualizada a fim de verificar se o vendedor é proprietário do bem.

Documentos do proprietário:

  • Assim, é importante solicitar as certidões negativas, bem como demais informações diretamente aos órgãos públicos ou privados.
  • Busque analisar, ainda, o perfil do proprietário com informações sobre dívidas e eventuais contratos que possam ter sido celebrados com terceiros, no quais podem existir oferecimento do bem imóvel como garantia.
  • Confira as informações pessoais, como RG, CPF, endereço completo, estado civil, profissão, para ficar resguardado em caso de eventual problema futuro, que seja necessário encontrar o vendedor.

Também existem diferenças entre comprar um imóvel diretamente com uma imobiliária ou diretamente com o proprietário, sendo que, a diferença dependerá da situação em específico de cada um.

Devem ser analisados alguns quesitos como: – orçamento – documentação do proprietário e do imóvel – necessidade de maior ou menor segurança.

Na dúvida, sempre a melhor opção e a contratação de um advogado especialista no Direito Imobiliário para lhe esclarecer, de acordo com seu caso em concreto, qual a melhor forma de prosseguir, além de estar assessorado por um corretor de imóveis.

Boa sorte!

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*este conteúdo e meramente informativo