Aluguel comercial em Santos: como fica depois da pandemia?

Essa é a pergunta que muitos empreendedores estão se fazendo. Claro, nós aqui do Juicy Santos também: como fica o aluguel comercial em Santos?

Ter um canal de comunicação, também é ter um negócio que paga aluguel, impostos, salários e todo o “combo” que vem junto com a decisão de empreender.

Com grandes empresas comentando sobre a decisão de migrar definitivamente sua estrutura para home office, muitas dúvidas orbitam a relação de locadores e locatários. A fala do Markito “Facebook” Zuckerberg deixou todo mundo impressionado ao contar que, nos próximos 10 anos, colocará 50% do seu time (cerca de 25.000 pessoas) para trabalhar em casa – e de maneira definitiva.

Mas como estamos mais perto do Vale do Paraíba do que do Vale do Silício, é possível que nossa realidade seja bem diferente – ou não.

Por isso, fizemos um levantamento com empreendedores locais, que compartilharam sua visão de futuro. O objetivo desse conteúdo é apoiar locatários e locadores a entenderem tendências e comportamentos que vêm pela frente.

[Clique aqui para acessar o resultado da pesquisa]

Aluguel comercial e o COVID-19 em Santos

Essa pesquisa foi feita entre os dias 16 e 24 de maio de 2020. Nela, coletamos as impressões de 71 empreendedores de Santos sobre seus negócios, espaços comerciais e a relação com os locadores. A pesquisa aponta mudanças significativas nas relações comerciais entre locadores e locatários por conta da pandemia do COVID-19, bem como decisões de negócios que serão pautadas no que a sociedade chama de “o novo normal”.

Consideramos que as informações que possam melhorar as interações comerciais indispensáveis para a retomada da economia.

Foto: Marcelo Sonohara

O preço do metro quadrado comercial em Santos

Na última década, o valor do metro quadrado locado em Santos oscilou de forma radical. Antes do boom do pré-sal, as lajes corporativas eram escassas, especialmente em prédios com menos de 10 anos de idade. Mesmo antes da pandemia de COVID-19, a vacância da cidade configurava-se como alta.

Tal fato ocorre porque a chegada das grandes empresas do pré-sal não se concretizou.

A visão geral dos grandes construtores e locadores também permanece, mesmo após os planos não concretizados, focados em negócios de grande porte ou multinacionais.

Em Santos, a média do preço do metro quadrado, não apenas relacionada aos imóveis, mas ao comportamento de consumo, está ligada aos números apresentados por Curitiba e Campinas. Ambas as cidades possuem valores de metro quadrado equivalentes a edifícios referência em Santos como o Praiamar Corporate, por exemplo.

Na pesquisa, o empreendedores apontaram que gastam entre R$ 45 e R$ 32 por metro quadrado locado. O menor preço apontado é R$ 22 e o maior, R$ 120. Vale reforçar que foram desconsiderados valores do metro quadrado de operações de varejo, como shoppings centers.

Comportamento dos empreendedores e locadores em relação ao aluguel comercial em Santos

A pesquisa demonstrou que 76,1% dos empreendedores de Santos está repensando seu aluguel para o futuro. A redução de custos por metro quadrado ou mesmo a redução dos espaços físicos está no planejamento dos empreendedores de Santos.

Mas, desde já, as renegociações, seja através do adiamento dos pagamentos ou mesmo em descontos, foi uma iniciativa tomada por 79% dos empreendedores locais. Apenas 21% informou que não passou pelo processo de renegociação.

Mais de 30% dos empreendedores obtiveram a compreensão dos locadores, que aplicaram 50% de desconto. Chama a atenção também os 8.5% que obtiveram isenção total do aluguel, sem necessidade de posterior pagamento.

A negociação com os locadores é a principal motivação de 38,2% para que não abram mão ou mudem-se para outros espaços.

A integração com as equipes e retomada rápida da economia são outros dois fatores relevantes para que os empreendedores de Santos não abram mão de seus espaços físicos atuais.

Como será o futuro dos escritórios?

A verdade é que ninguém sabe. Mas alguns caminhos começam a ser delineados.

Empreendedores e equipes santistas experimentaram o modelo home-office (ou teletrabalho) – e muitos afirmam que é possível a adoção do formato, ainda que parcialmente.

Como tendência, observamos que empresas de grande porte e multinacionais anunciaram durante o mês de maio/2020 que estão repensando seus espaços e formatos de trabalho de seus times. As grandes empresas anunciaram que anunciaram home office permanente passam por Twitter, Facebook, Qualicorp e QuintoAndar.

Em Santos, 46.4% empreendedores locais acredita seus negócios não sejam viáveis com equipes em home office. No entanto, 24.6% indica que 100% da equipe pode trabalhar em home office – um pouco acima da média nacional levantada pelo estudo Ipea.

Empreendedores santistas: 30% acreditam no modelo compartilhado

Coletamos também algumas impressões sobre o futuro e a maior parte dos empreendedores acredita que

1. Alguns prédios comerciais novos ficarão vazios
2. Algumas empresas irão buscar espaços comerciais em regiões mais acessíveis OU empresas irão buscar espaços comerciais em cidades vizinhas
3. As empresas alugarão posições para seus funcionários em coworkings OU salas fechadas em escritórios virtuais

No item 3, mais de 30% acredita que escritórios virtuais, compartilhados e coworkings serão uma ferramenta importante para enfrentamento da crise.

Em 2015 já havíamos pautado a questão do repensar os imóveis.

“A principal é o uso de áreas compartilhadas. Com a alta do custo dos imóveis e a falta de terrenos disponíveis com boa localização para novos empreendimentos, uma solução são unidades com área privativa reduzida combinada a área comuns generosas”, Daniel Cardozo, arquiteto – Leia o texto completo clicando aqui.

Em 2018, já havíamos cantado a bola dos coworkings e fizemos uma matéria com o Espaço Certo, em funcionamento desde 2011.

Atualmente, o empreendimento nascido em Santos ocupa 700 m² na Av. Ana Costa, incluindo salas privativas com acesso 24 horas, coworking, salas de reunião, sala de atendimento para área da saúde e auditório.

Em São Paulo, o Espaço Certo possui 100 m² para apoiar os empreendedores santistas que fazem negócios na capital paulista.

“Mesmo durante a pandemia, estamos fechando contratos de endereço fiscal para atender empresas que estão entregando seus imóveis comerciais. O coworking também está sendo procurado por profissionais que manterão o modelo de trabalho remoto e que precisam de uma estrutura adequada para substituir ou alternar com o home office”, conta Aline Brito, gerente de operações do Espaço Certo.

O papel dos escritórios compartilhados será amplamente discutido e evidenciado devido à quebra de paradigmas trazida pela pandemia, visto que o segmento é estratégico tanto em tempos de crescimento quanto em tempos de crise.

O compartilhamento de espaços também se acelera por outra pesquisa: o Grupo Zap Imóveis conversou com mais de 3 mil pessoas de cidades metropolitanas. E o levantamento apontou que 86% dos entrevistados irá adiar a compra ou o aluguel de imóveis.

O modelo compartilhado demanda cuidados

Com a retomada e mais gente adotando o modelo, coworkings e espaços compartilhados do mundo inteiro se preparam. Aqui em Santos, o Espaço Certo está em processo de obtenção do “Selo Escritório MAIS Seguro” do Beer or Coffee, que prevê diversas adaptações em termos de distanciamento das posições de trabalho, fornecimento de itens de higienização e sinalizações padronizadas com orientações de prevenção.

A Associação Nacional de Coworkings e Escritórios Virtuais (ANCEV) também tem um papel importante nesse momento, com o compartilhamento de melhores práticas no Brasil e no mundo.

O que está por vir?

Quando falamos de aluguel comercial em Santos é difícil prever com clareza o comportamento da cidade. Várias informações chegam todos os dias no Juicy Santos, especialmente em relação aos shoppings. Ouvimos várias vezes que dezenas de lojas fecharam, mas essas informações não estão confirmadas.

Importa agora entender a importância da flexibilização: de um lado, locatários não devem negociar seus aluguéis por oportunismo – e locadores devem agir com flexibilidade no horizonte de, pelo menos, 18 meses. Nós sabemos que, no segundo semestre de 2020, ainda teremos problemas e a recuperação será lenta.

Enquanto isso, empresas locais irão de reinventar e observar tendências globais que já se demonstram presentes, como:

1. Clusterização de negócios: empresas com propósitos ou segmentos similares alocadas em espaços compartilhados.
2. Modelos de negócios diferentes para locação de espaços: o revenue share sobrepõe ou compõe o aluguel, que pode caminhar para modelos híbridos.
3. Entre outros que estão demonstrados na pesquisa. Para abrir o PDF completo, clique aqui.

Referenciados nesse artigo

• Espaço Certo
  [email protected]
  (13) 3229-1900 / (11) 97300-1637 (WhatsApp)
• Ipea – Instituto de Pesquisa Economia Aplicada