Quanto vai custar endireitar os prédios tortos de Santos?

Santos tem muitos símbolos, como os canais, as muretas e o café. Mas poucos elementos da paisagem urbana despertam tanta curiosidade quanto aqueles edifícios que, com décadas de paciência geológica, foram inclinando devagar até ficar visíveis a olho nu. São 319 prédios com algum grau de inclinação. Desses, 65 apresentam casos mais acentuados, chegando a 2,2 graus. A maioria fica na orla, justamente onde a cidade é mais fotografada.

Foto: Prefeitura de Santos

Por muito tempo, o problema foi tratado como inevitável. Certa vez, o grande poeta disse que “pau que nasce torto, nunca se endireita”, mas e prédio? Será que segue a mesma lógica?

Bom, um movimento novo ganhou forma: a Associação dos Condomínios dos Prédios Inclinados (Acopi), fundada em 2024, articula junto à Prefeitura de Santos e ao BNDES uma solução de engenharia financeira para tornar o reaprumo viável. Mas quando se faz as contas, o desafio fica ainda maior.

Por que eles inclinaram?

A resposta está no solo. Santos foi construída sobre uma camada de areia fina que, abaixo de alguns metros, dá lugar a uma argila mole. Nas décadas de 1950 e 1960, quando a orla viveu seu primeiro grande impulso imobiliário, as fundações eram rasas, de três ou quatro metros. Suficiente para a areia firme da superfície, mas não para a pressão de um prédio de vários andares sobre o material mole abaixo.

O resultado foi o chamado recalque diferencial: quando os pilares afundam em velocidades ou profundidades diferentes, o edifício inclina. Não colapsa, mas inclina.

“Como na época não existia fundação profunda, eles foram assentando no terreno e com isso recalcando”, explica o arquiteto e urbanista Maurício Azenha, professor da Universidade São Judas Unimonte.

O fenômeno não é exclusivo de Santos. A Torre de Pisa e a Catedral do México têm o mesmo problema de origem. Mas em Santos a escala é diferente: dezenas de edifícios habitados, monitorados pelo Pisa (Programa de Prédios Inclinados de Santos), que atestam periodicamente a estabilidade das estruturas.

O único que se endireitou

Até hoje, apenas um edifício passou pelo processo completo de reaprumo: o Núncio Malzoni, no Boqueirão, ao lado da Pinacoteca Benedicto Calixto. A obra aconteceu entre 2001 e 2011, com recursos dos próprios moradores.

O processo envolveu duas grandes etapas. Primeiro, o reforço das fundações com novas estacas profundas, chegando a 56 metros de profundidade, transferindo a carga do edifício para o solo firme. Depois, macacos hidráulicos foram instalados estrategicamente para elevar o prédio milímetro a milímetro, de forma lenta e controlada.

O custo total foi de R$ 1,5 milhão na época, cerca de R$ 90 mil por apartamento. O resultado foi além da correção estrutural: um apartamento de 147 metros quadrados no Malzoni é anunciado hoje em imobiliárias por R$ 1,6 milhão. A desvalorização que chegava a 50% na época da inclinação se reverteu completamente.

As contas que não fecham

Se a engenharia tem solução, a engenharia financeira é outra história. Reaprumar um prédio em Santos custa entre R$ 7 milhões e R$ 22 milhões por edifício, segundo estimativa da Acopi.

O BNDES aprovou R$ 200 milhões para Santos investir em adaptação climática. O valor parece expressivo, mas está dividido em três frentes distintas: modernização dos canais de drenagem, ampliação do Centro de Controle Operacional (CCO) e obras de reaprumo. Só o CCO já tem R$ 80 milhões reservados. Isso significa que, na melhor das hipóteses, restam R$ 120 milhões para os canais e os prédios juntos.

Agora a conta dos prédios: são 65 casos mais críticos. No cenário mais otimista, com R$ 7 milhões por edifício, endireitar todos eles custaria R$ 455 milhões. No cenário mais realista, com R$ 22 milhões cada, a conta chega a R$ 1,43 bilhão. O dinheiro disponível para essa frente sequer cobre um décimo do problema.

“O motivo de não serem realizados são os custos muito altos”, diz o arquiteto Azenha. “Muitos prédios teriam custos de reaprumo superiores ao valor dos próprios apartamentos, o que torna a intervenção inviável.”

A manutenção mensal dos elevadores dos condomínio chega a R$ 12 mil, e o condomínio sai por R$ 2.000 por mês, justamente pela sobrecarga que a inclinação impõe aos equipamentos. Gavetas que abrem sozinhas e água que não escorre até o ralo completam a rotina de quem vive nesses prédios.

O que o BNDES financia, afinal?

O financiamento aprovado ainda não é dinheiro liberado. A Prefeitura precisa apresentar projetos formais ao banco, com detalhamento de engenharia, orçamento, licenciamentos e aprovação da Câmara Municipal. Segundo o prefeito Rogério Santos (Republicanos), obras só devem sair daqui a quatro ou cinco anos.

Para os canais, o desafio também é grande. A rede de drenagem de Santos foi projetada por Saturnino de Brito no início do século XX, para uma cidade completamente diferente. Hoje, as ruas asfaltadas impermeabilizaram o solo e as galerias de captação continuam com o mesmo tamanho de 1910.

“Não se pode resolver os problemas de hoje com a infraestrutura de 1910”, resume o arquiteto Azenha.

A Holanda, país abaixo do nível do mar, é citada como referência: com projetos adequados e investimento contínuo, mantém-se livre de grandes enchentes. Santos ainda está na fase de contratar a consultoria que vai apontar as possibilidades.

O problema que o dinheiro não resolve sozinho

Há uma questão que o financiamento do BNDES não toca diretamente: o crescimento imobiliário acelerado que continua pressionando a infraestrutura da cidade.

O arquiteto Azenha aponta que substituir conjuntos de casas por prédios de dezenas de apartamentos sobrecarrega redes de esgoto, vias e transportes que nunca foram dimensionados para essa demanda.

“Uma rede dimensionada para casas torna-se subdimensionada quando recebe prédios de 30 apartamentos”, diz ele.

O transporte público não acompanhou esse crescimento, o que faz o carro ser a única alternativa real para a maioria dos novos moradores.

Em outras palavras: o mesmo impulso imobiliário que inclinou os prédios nos anos 1960, por construir rápido demais sem fundação suficiente, se repete hoje em outra escala. Não nos pilares, mas na infraestrutura urbana.

O financiamento do BNDES é um passo real e necessário. Mas tratar os sintomas sem enfrentar a causa estrutural é, de certa forma, colocar o macaco hidráulico no lugar errado.