Metro quadrado em Santos custa mais do que na capital paulista

O metro quadrado médio na Baixada Santista chegou a R$ 11.261 no quarto trimestre de 2025, segundo o Secovi-SP. A média de São Paulo, maior metrópole do país, ficou em R$ 7.917 no mesmo período. Ou seja, o litoral paulista é 42% mais caro que a capital do estado.

Esse número surpreende. Afinal, estamos falando de uma região que ainda convive com transporte público irregular, bairros periféricos com infraestrutura deficiente e serviços básicos que deixam a desejar. A valorização imobiliária correu na frente da qualidade de vida em vários aspectos.

Mesmo assim, a demanda não para. Cinquenta por cento dos entrevistados pelo Secovi-SP pretendem comprar um imóvel na Baixada nos próximos dois anos. E quem já fez a mudança de São Paulo para cá encontrou, em muitos casos, mais espaço e mais conforto pelo mesmo preço que pagava na capital.

Os dados explicam esse paradoxo.

Santos no ranking nacional

Dentro da Baixada, Santos individualmente registra metro quadrado médio de R$ 7.735, segundo o FipeZAP de julho de 2025. Isso coloca a cidade na 24ª posição entre os mercados mais caros do Brasil.

A valorização em julho foi de 0,95%, acima dos 0,62% registrados em junho. No acumulado de 2025, a alta chega a 5,14%. Um ritmo consistente, mês a mês.

Santos fica abaixo da média regional da Baixada porque o cálculo do Secovi-SP engloba municípios com concentração maior de imóveis de altíssimo padrão. Contudo, a cidade sozinha já supera a maioria das capitais brasileiras no custo por metro quadrado.

Onde o metro quadrado dói mais no bolso em Santos

Nem toda Santos custa igual. Os bairros mais valorizados são o Boqueirão, com destaque para a Vila Rica, o Gonzaga e a Ponta da Praia. Nessas áreas, o metro quadrado nos empreendimentos de alto padrão varia entre R$ 15 mil e R$ 19 mil.

A Ponta da Praia tem atraído novos lançamentos por conta da disponibilidade de terrenos, o que segue pressionando os preços para cima na região.

Dentro da própria Santos, portanto, existe um abismo entre o preço médio e o que se pratica nas áreas mais valorizadas.

O contraste dentro da Baixada

A região não é homogênea. O contraste entre os municípios é gritante.

Praia Grande registrou metro quadrado médio de R$ 6.409 em julho de 2025, na 37ª posição do ranking nacional FipeZAP. São Vicente ficou com R$ 4.606, na 54ª colocação, com bairros como Ilha Porchat chegando a R$ 5.600.

A diferença entre Santos e São Vicente, cidades separadas por uma ponte, pode representar mais de R$ 3.100 por metro quadrado. Num apartamento de 60m², isso equivale a uma diferença de quase R$ 190 mil.

O êxodo que ninguém esperava

Aqui entra o dado que muda a leitura desse cenário todo.

Ao mesmo tempo em que esses rankings pintam a Baixada como inacessível, houve um movimento migratório significativo de pessoas deixando São Paulo pela cidade litorânea depois da pandemia. Esse fenômeno não é exclusivo do Brasil. Em Nova York, mais de 300 mil pessoas deixaram a cidade entre 2021 e 2022, o equivalente a uma Praia Grande inteira saindo de um lugar só.

Muita gente que fez essa mudança encontrou em Santos uma qualidade de vida superior sem necessariamente gastar mais. Relatos reais mostram pessoas pagando o mesmo aluguel por um apartamento de 130m² em Santos que desembolsavam por apenas 50m² em bairros nobres de São Paulo, como Pinheiros, onde o metro quadrado chega a R$ 14.152.

O metro quadrado de Santos pode assustar no papel. Na prática, o custo de vida comparado ao que a cidade entrega ainda faz sentido para muita gente.

Por que a Baixada Santista continua valorizando

A região combina infraestrutura consolidada, orla extensa e acesso rápido à capital. Esses fatores continuam atraindo moradores e investidores, sustentando a valorização constante.

A Baixada Santista também concentra 29,8% de toda a oferta de alto padrão entre as 41 cidades analisadas pelo Secovi-SP. Quase 30% dos imóveis de luxo do estudo estão aqui. São décadas de moradores da capital escolhendo o litoral para investir, aposentar ou simplesmente viver melhor.

Mesmo com menos lançamentos em 2025, queda de 24,1% em relação a 2024, as vendas praticamente não oscilaram: 4.344 unidades comercializadas, variação de apenas 0,1% em relação ao ano anterior. Menos oferta, demanda firme. Pressão de preço para cima.

Caro para quem?

Valorização imobiliária não é sinônimo de cidade melhor. É sinal de que a região está atraindo capital externo e novos moradores. Porém, uma Baixada Santista com metro quadrado médio acima de R$ 11 mil ainda convive com bairros de infraestrutura deficiente e serviços básicos que deixam a desejar.

A pergunta que a região precisa responder é direta: quem está ficando para trás nessa equação?